标题:华夏幸福产业新城模式分析——工业园区开发模式的集大成者
华夏幸福产业新城模式分析 ——工业园区开发模式的集大成者

第一部分:华夏幸福产业新城模式要点

华夏幸福基业股份有限公司成立于1998,是目前中国领先的开发区投资运营企业集团。其独特之处在于其发展过程中逐步形成的产业新城业务模式。
该模式具体说是改变了过去常规的由政府主导的开发区模式,公司通过与地方政府紧密合作,由公司提供土地整理、基础设施建设、招商引资、园区综合服务及园区住宅、生活配套服务等一系列业务。政府在其中起到管理、监督、协调和收益分成的作用,该模式有效的配备了开发园区所带来的现金流长短问题,形成较为均衡的发展结构。
该模式前期通过地产项目带来的短期现金流配备前期公司提供的土地整理、基础设施建设等投入(因此项目的选址也是挑战,华夏的大本营固安、大厂等地的购房人群以_溢出人群为主,未来异地扩展的园区项目能否实现快速现金回流依然是不小的挑战);后期通过招商引资分成来配备日常的经营管理费用。公司目前的招商引资分成部分已经贡献了三分之一左右的收入和二分之一左右的利润(招商引资的净利润率在70%左右),业务结构从长远来看更为健康,更加具有可持续性。公司的财务总体上来说也比较健康,虽然公司负债率在85%左右,但有息负债仅在15%左右(2012年),2012-2013年公司进行了大量的异地开拓,所需要的资金缺口主要计划由资本市场融资解决。
 产业新城模式得以高速发展的内在逻辑
传统意义的园区开发需要投入大量的资金,资金沉淀对企业造成很大经营风险,而华夏幸福“园区+地产”的开发模式有效的解决了传统园区开发模式的缺陷,即“以产兴城,以城促产”,实现了产业带动城市发展,从而促进住宅需求,城市发展又反过来促进产业聚集和升级,公司将住宅地产的销售与工业园区的开发节奏有序匹配,很好地解决了工业园区前期投入较大的问题。而工业园区的不断成熟也将不断提升园区内的物业价值。现金流承接有序的良性循环不断给公司进行“输血”,为公司园区开发提供有力的资金保障。
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  • 可达70%,所以产业发展服务收入成为了华夏幸福稳定的利润来源。


    目前公司的收入来源主要有三部分:1、土地整理和基础设施建设;2、产业发展服务收入(招商引资结算);3、园区住宅销售。
    盈利能力方面:1、土地整理和基建采用BT 模式,经第三方机构审计后,按投资额加成10-15%与地方政府结算,结算时点每季度都可能发生(该部分盈利较少);2、产业发展服务收入,当地政府以落地投资额的45%进行返还(少部分园区以剩余收益的45%与地方政府分成),落地投资额包括土地购置、厂房建造、机器设备购置等,综合毛利率可达90%,净利率在70%左右,为园区利润的主要来源;3、园区地产销售,净利率约为15%左右。

    (二)园区招商引资和住宅业务介绍
    1. 园区招商引资情况分析
    招商引资能力为华夏幸福的_竞争能力,主要包括以下3 个方面:战略规划和产业定位的能力;招商引资和产业升级能力;投资管理和_建设能力。公司曾聘请全球知名咨询公司IBM和罗兰贝格为公司进行产业定位和园区规划设计,并拥有专业的招商团队近500 人,将近10%为产业研究团队,产业定位能力和园区招商能力行业内首屈一指,随着园区价值逐步彰显,招商引资现在已进入选商阶段,成熟园区严格控制每亩地投资150 万以上,以增加产业发展服务收入。
    2012 年公司新签入园企业45 家,累计签约入园企业数量达483 家;新增签约投资额279亿元,较2011 年增加115%,对于收益模式的分配,各园区呈现出多元化特征。固安、大厂、怀来园区主要按落地投资额的45%支付,固安新兴产业示范区按出资的51%设立有限责任公司,而无锡园区和镇江园区的剩余收益部分则按照45%的比例进行支付。
    近几年来,固安、大厂、怀来等区域入园企业数量增速较快,落地投资额持续增长,基础设施建设总量也在不断增加。从具体园区来看,固安区域经10 年运作已相对成熟,由一个落后的农业县摇身变成聚集了大批园区企业的现代化新城,由上表可以看到,截止2012 年,固安区域的累计签约入园企业已达286 家,累计签约投资额高达474 亿元,发展速度可见一斑。作为“后起之秀”的大厂区域虽设立较晚,但从发展增速来看,值得秉承较高预期。
    2.园区住宅开发业务介绍
    由于开发园区基本上位于大城市周边的区县,园区内住宅产品销售主打性价比,目前来看市场认可度较高,产品定位主要分以下两类: 1、绝对质量,绝对便宜,主打性价比,指公司的低密度项目(孔雀城),单价在10000-20000 元之间;2、相对较好,绝对便宜(大卫城和英国宫项目),是指公司销售良好的中低端产品线,均价8000元左右。后于“孔雀城”兴起的“大卫城”有效弥补了“孔雀城”低密度的不足之处,较低的价格也满足了低端人群的置业需求。
    “英国宫”系列则试图打造风格决然不同的“英国花园”,试图以新中式风格吸引“崇洋”人群。总体来讲,华夏幸福产品线间既差异化定位又优势互补,契合不同客户心理,保证产品持续热销。
    图:园区住宅销售面积变化情况 图:园区住宅新开工面积变化情况

    自2008 年以来,公司园区住宅销售面积持续保持高增长态势,并于2012 年超越200 万平方米,同比大幅增长51%。园区住宅新开工面积自2010 年起始终维持在190-280 万平米的较高水平,体现了园区地产业务的高发展,也反映了产业新城业务的良好运作。

    (三)华夏幸福产业新城模式的可持续性分析
    1.园区开发带动置业需求,住宅销售反哺园区开发

    传统意义的园区开发需要投入大量的资金,资金沉淀对企业造成很大经营风险,而华夏幸福“园区+地产”的开发模式有效的解决了传统园区开发模式的缺陷,即“以产兴城,以城促产”,实现了产业带动城市发展,从而促进住宅需求,城市发展又反过来促进产业聚集和升级,公司将住宅地产的销售与工业园区的开发节奏有序匹配,很好地解决了工业园区前期投入较大的问题。而工业园区的不断成熟也将不断提升园区内的物业价值。现金流承接有序的良性循环不断给公司进行“输血”,为公司园区开发提供有力的资金保障。
    园区+地产的协同效应还表现在:公司的园区开发运营需要在前期投入大量的资金,而园区的资金可以实现正回笼需要3-5 年以上的时间,这时房地产业务可以帮助公司快速的实现资金回笼。而在土地储备方面,园区的资源优势又可以帮助公司低成本的获得优质土地,园区的成熟发展可以帮助提升和刚土地储备价值,而优质的小区和环境反过来也可以提升园区的招商引资能力。
    2.“园区+地产”模式的可复制性分析——与地方政府共赢
    华夏幸福与地方政府实现“共赢”的_路径在于,首先,与政府签订园区开发协议,配套一定的基础设施建设;其次,公司需接手招商引资,对园区进行开发前的产业规划和设计,同时也会利用开发优势优先获取房地产开发用地;最终实现了GDP 和财税收入的大幅提高,城市建设和基建配套的快速升级,产业发展和居民就业的显著提升。

    以河北廊坊市固安县为例,自2002 年华夏幸_立了固安工业园后,固安县地区生产总值和财政收入呈现出奇迹般的增长速度。2005 年固安县的财政收入仅有1.66 亿元,仅6 年时间即翻番达到13.28 亿元。另有数据显示,2011 年固安工业园实现地区生产总值51.7 亿元,占全县GDP 的67.1%;完成财政收入5.23 亿元,是2001 年全县财政收入的5.4 倍,由此看来,产业新城对当地财政的贡献可见一斑。

    附:“固安模式”详解
    固安模式是华夏幸福产业地产开发的典型案例,借助这一模式的巨大成功,华夏幸福走了一条复制“园区+地产”的道路,基本按照“固安模式”进行复制。
    一、固安模式——从传统园区开发模式的缺陷说起
    传统园区开发模式缺陷较多,成为阻碍园区发展的重要因素。公司独创固安模式实现企业与政府双赢,成为园区开发的楷模,被大规模推广。
    园区开发能否成功的两大关键点在于:一、前期的基础设施建设投入大,政府收入来源却只能靠卖地,找投资方是难点。二、招商引资工作。国内较为常见的几种园区开发模式有在这两点上都存在较大的缺陷:
    政府模式。即当地政府成立公司,用当地财政力量来进行园区的规划和开发,出让园区住宅用地给开发商进行商品房开发,政府自行进行招商引资,出让工业用地给企业进行厂房建设。
    这种模式下,地方政府往往受困于财政,导致初期园区难以启动,后期急于通过卖地来获得现金回流,导致招商引资工作质量低下。企业自建。即企业根据自己对园区的需求,自行建造生产基地,参与到园区建设中来。
    企业自建模式。可解决资金问题,但入驻园区的各企业都从自身企业角度来建造园区,造成整个园区定位的偏差以及的整体不经济现象。寻找大企业进行自建的模式下,招商引资难度也是非常大。
    完全市场化模式。即开发商自己从园区购地,进行开发和销售或者出租。这种 ……(未完,全文共10210字,当前只显示3687字,请阅读下面提示信息。收藏华夏幸福产业新城模式分析——工业园区开发模式的集大成者

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