标题:电子商务综合产业大厦项目可行性研究报告
电子商务综合产业大厦项目可行性研究报告2017

第一章 总论

1.1 项目概况
1.1.1 项目名称:电子商务综合产业大厦项目
1.1.2 建设单位:海南鑫汇实业投资有限公司
1.1.3 项目地址:海口市药谷工业园区B0101地块
1.1.4 项目用地面积:14000m2
1.1.5 项目总建筑面积:50000m2
地上建筑面积: 50000m2 (1#28500m2 + 2#21500m2 )
地下建筑面积: 2500m2
1.1.6 项目总投资:10000万元
1.1.7 项目建设期:18个月
1.2 项目提出背景及建设必要性
1.2.1 项目提出背景
1、海口国家高新技术产业开发区是海南省唯一的国家级高新技术产业园区,是我国面向东南亚的高新技术产业门户,海南推进新型工业化的核心引擎,更是“21世纪海上丝绸之路”的重要产业支点。
当前,高新区正紧紧抓住国家加快培育和发展战略性新兴产业和海南国际旅游岛建设的有利契机,结合经济新常态的发展思路,主动对接国家“一带一路”发展战略,以产业集聚带动海南省、海口市经济的整体发展,将园区打造成为高新技术产业集聚区、节能减排示范区和生态宜居新城区。
海口国家高新区按照“一城五园”的集群化、专业化产业发展布局,‘大众创业、万众创新’的政策环境,以及‘五大发展理念’对创新发展提出了新的挑战,同时也带来了机遇。高新区通过出台一系列奖励、扶持政策,在做好后勤服务保障的同时,抓住机遇,帮助企业创新人才创业,鼓励企业自主创新、打响品牌,努力打造世界级‘中国制造’。同时向企业提供国际化平台,助力企业与国内外资本市场对接,致力于建设海口创新创业发展的重要集聚地。
在药谷工业园属控规修编中,工业园规划范围东至永万东路,西接永万西路,南达椰海大道,北到海盛路,片区规划总用地面积为6.52平方公里。根据《海口药谷工业园区控制性详细规划(修编)》,片区功能定位为以医药制造、饮料食品制造、电子工业为主导、以包装印刷业为关联,大力发展高科技、低污染、低能耗、高附加值产业的环保型产业园区。
2、本项目的建设对于改善海口市药谷工业园区B0101地块(原国科园、港澳开发区科技大道与兴海路交汇处),城区的结合部的业态,尽快处理园区几经历史变迁所遗留的问题,加速盘活园区内待处理资产,使活化后资产形成生产能力,引导民间投资健康发展,为科技创新注入活力,按照海口高新区“十三五”规划建设产城融合先行区的发展要求,通过注入“亦工亦商”楼宇经济,发展产城融合的现代电子工业等相关产业服务业,打造电子商务综合产业“立式”都市型园区主题楼宇集聚区。从而加快推进从建园到建城的华丽转身,推动高新区由传统工业园区向滨海生态新城转变。
1.2.2 项目建设必要性
1、在经济发展新 ……(快文网http://www.fanwy.cn省略1956字,正式会员可完整阅读)…… 
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  • 项目主要经济指标见表1-1。
    表1-1 项目经济技术指标一览表
    序号 指标名称 单位 数 量 备注
    1 总投资 万元 10000
    2 占地面积 m2 14000
    3 总建筑面积 m2 50000
    其中:1号楼 m2 28500
    2号楼 m2 21500
    地下室 m2 2500
    层高 m 3.6
    第二章 市场分析
    2.1 市场分析
    2.2.1 本项目所处业态发展概况
    本项目产业类别为:电子工业、高低压成套开关设备、家装及软装市场、手工艺品、创业培训,所处业态发展概况如下。
    1、电子工业
    2015年全球消费类电子产品市场规模将达到1.7万亿美元,2015年中国电子市场规模将将成为全球四个方面的“最大”市场达1.79万亿,基本占到全球消费电子市场六分之一的市场规模。全球最大智能手机市场,市场规模达5674亿元;全球最大平板电脑市场,市场规模371亿元;全球最大的智能穿戴设备新兴市场,规模为24.5亿元。到2018年,可穿戴设备市场的规模将达到190亿美元。智能家居市场的发展空间将会上升到几千亿元的规模。本项目电子工业区侧重消费电子市场中穿戴设备产品和智能家居产品,并形成穿戴设备产品和智能家居产品的首创产业集聚区。
    以穿戴式设备为核心的下一波浪潮可能成为未来5年驱动电子行业成长的重要动力,以数字化生存和智能决策为核心的功能将进一步解放对人束缚,使得生活、工作、娱乐更加的便捷、健康、有趣、时尚。广阔的市场前景为业内企业带来无限商机,然而作为一个新兴市场,穿戴式智能设备种类繁多,五花八门,真正能满足消费者需求的却屈指可数。中国本土供应商应努力提高自身研发设计能力,推出吸引消费者目光的优质产品,在品牌效应形成之前抢占先机。2013年上半年在GoogleGlass的拉动下,穿戴式设备风生水起,穿戴式设备受到了市场的广泛关注,下半年三星推出首款智能手表Gala*yGear进一步提升了行业关注程度。2014年成为穿戴式设备及新商业模式的元年。
    中国社会群体出现重新分散和聚合。而新聚合带来的是小众化、个性化消费的“精众”消费时代。“精众”人群的消费呈现出价值观驱动的特征。“精众”人群已占据中国城市人口的12.6%,约9200万人,他们贡献着大多数行业超过42%的市场规模。“精众”人群引领穿戴式设备行业快速成长的导向,突破预热期进入快速上升的风暴市场时期。
    消费电子产品将引导智能家居的发展
    截至2016年,国内房屋建案中有意愿采用“部份”智能家居系统的比重不到3%,约1500亿元。然而物联网(IoT)的崛起,特别是适应家庭及个人应用的多种低速、低功耗传输技术规格问世后,智能家居的自然演进出现了新的希望。
    行业标准的问世让物联网概念落地到智能家居、智能社区或个人化智能应用的可能性大幅增强。事实上,除了通信领域,芯片端也一直在思考如何挖崛物联网技术落地到智能家居这个巨量市场的策略。智能家居中各种不同应用场景所对应的连接技术差异非常大,例如,门磁的信息量很小,它需要的就是低速低功耗传输;再加上灯光或窗帘控制,每个家庭可能有数十个控制节点,但目前最常采用的Wi-Fi方案(将个人电脑、手持平板电脑、ipad、手机等终端以无线方式互相连接的技术)节点限制是32个,因而 Wi-Fi在家庭应用中的局限让市场产生了对兼容多种无线协议的一体化平台的新需求。
    从目前电子产业发展情况来看,消费电子的应用将成为智能家居的主要驱动力量,站在半导体产业的角度,技术的发展并没有障碍。但必须要有市场需求驱动,技术才可能落实到生活中。而物联网的覆盖愈广泛,将更能激发用户需求,从个人到家庭,各种新兴的消费性应用将可望促成智能家居的自然演进。
    2、高低压成套开关设备
    城镇房地产的迅猛发展,一手房的购置装修及二手房的装修,农村居民自建房的翻新,都对开关插座、电线电缆、LED灯饰等产品提出了广阔的需求。据早前相关部门的分析数据显示,我国装修市场开关需求量600~800万户,大量新建住房和大量二手房的上市及装修,电灯电器开关的需求形成了一个巨大的市场。而且这种需求将伴随全国的城镇化道路将长期存在,更有不断走高趋势。因此广阔的市场需求为广大电工电气生产研发企业带来了空前的机遇。未来电工电气行业发展趋势将向“集成、简约、安全、美观”方向发展。未来高端产品必将挤压、淘汰低端产品。因此,加快创新研发和渠道拓展,是电工电气企业生存与发展的必由之道。
    智能电网作为国家战略性新兴产业被列入多项“十二五”规划。未来几年将是智能电网建设的主要时期,智能电网及成套设备、智能配电、控制系统将迎来黄金期,电网要智能化,得先实现电器智能化,低压电器智能化是未来发展方向,但对低压电器系统集成和整体解决方案提出更高要求。这是因为低压电器行业在向光伏发电逆变器、新能源控制与保护系统、分布式能源、储能设备、直流开关电器设备等领域扩展。
    “网路开关”采用无线遥控开关电路结构方案,其发展趋势将覆盖整个行业,传统的家用电灯电器开关从明装式到暗装式其发展只是外形结构的改变,且功能单一,而随着生活水平的提高,人们对生活素质要求也越来越高,对灯光照明控制方便的要求也越来越高,因而各个生产厂家相继开发出了各式各样的遥控开关和自动智能开关来抢占这个巨大的市场。但这些各式各样的遥控开关或自动智能开关受到技术条件和生产成本的制约,都有各自的局限性而不能完全取代传统开关,在推广和销售中受到了极大的阻碍。“网路开关”采用了低成本、高可靠、多功能、无线遥控开关电路结构方案,成本低廉,总体平均成本接近普通开关成本因此具有较高的性价比,使产品有着巨大的利润空间。在国内外没有同样的产品作为竞争对手,且有较高的科技含量令竞争对手难以马上跟进,使产品有较长的获利时间。
    随着新技术的出现,以高性能、智能化、高分断、可通信、小型化、模块化、节能化为主要特征的新一代智能化低压电器将成为市场主流产品,中高端低压电器市场份额也将进一步扩大。智能电网的建设浪潮,对缺钱自主创新能力的民营企业来说,既是转型升级的机遇,也是市场压力。本项目以企业转型为突破口,为某一、二类产品的专业化生产商,向中高端产品发展提供营销渠道,摆脱产品同质化的局面。整合专业断路器专业制造商、工控电器专业制造商、终端电器专业制造商、漏电电器专业制造商到统一营销平台市场上来。
    上述电子工业产品实行“立体式营销”是发展趋势,联姻电商,实现网上采购,招商、品牌宣传和分销等多种方式并存的渠道开发方式,全方位引入电子商务,开辟一个全新全新的营销领域。
    3、家装、软装及灯饰市场
    海口以其独特的地理环境优势和经济发展的广阔前景,使海口的房地产及新兴产业市场充满了诱人的魅力。近年来,海口市的房地产市场和相关产业以其超常的速度向前发展,成为全国房地产热点城市之一。2010年海南国际旅游岛获批以后,海口市房地产业及相关产业进入了一个全面高涨的时期。目前海口房地产业和旅游产业已初具规模,与之配套的家装、软装、布艺窗帘、灯饰等为代表的装饰产业和以手工艺品、酒店用品等为代表的轻、手工业两大相关产业成为全市的一个重要产业,特别是从市场布局需求上看,海口市西海岸新区明显是市场供应的“空白”地区,形成产城融合的断档区,不利于居民生活便利和产城融合新区的发展。
    (一)全国市场
    2015年家装行业市场的总量约有5万亿元,传统市场占有4.2万亿,其中装饰市场1万亿、家具市场1万亿、定制市场5000亿、瓷砖地板5000亿、灯饰照明2500亿、卫浴市场2500亿、电工五金7000亿,电子商务市场2800亿,(其中阿里2400亿、齐家网210亿、京东34亿)。电商只有传统市场的6%,占比较小,因此发展空间非常巨大。其市场发生变化如下:
    一是消费者群体的变化,由60、70后变成了80、90后的年轻群体,他们是追逐时尚、追逐流行的消费群体;
    二是生活习惯的变化,年轻消费群体与互联网密不可分,PC和手机成为80、90后日常必需品,据阿里统计,约有1.2亿的PC端消费者、1.5亿的移动端消费者;
    三是购物习惯的变化,80、90后倡导自由,更喜欢网上购物,或者至少要先在网上浏览、比较、查阅商配,然后下线针对性的购买。这三个变化导致客流模式的变化,客户总量是不变的,变的是客户导流的方式。互联网敏锐的捕捉了这一趋势,以线上作为流量端口,形成了新的信息渠道。
    (二)海口市场形成“四足鼎立”角逐格局
    80年代长堤路作为海南建材发源地,1990年代中期,沿着城西路两侧逐渐形成了卫浴、瓷砖、灯具建材一条街。接着塔光村也规划建设了塔光建材城,城西和塔光掀起了海口建材装饰市场的第二轮扩张热潮。2004年,位于南海大道的万佳装饰广场开业,这是海口首个综合型装饰广场,标志着海口的建材装饰市场开始趋向专业化、规模化发展。
    行业人士认为,随着市场发展,单一传统建材卖场的模式已很难再吸引人气,亟需行业改变发展思路,引入新业态融合,创造新的经营模式。而一些有实力的建材装饰卖场也开始试水电商业务,通过O2O服务平台,为经销商和品牌商提供宣传、销售、交易支付、配送到家等线上线下一体化服务。行业人士认为,建材装饰市场的提升空间还很大,传统的粗放型、等客上门的发展模式已经不足以支撑市场发展,只有迎合消费者的新需求,才能在竞争中获胜。
    (三)尽管海口的建材装饰市场在不断发展、规范中,但受限于场地和规模,分散局面无法得到改善,加上近年来受到了互联网电商的 ……(未完,全文共21122字,当前只显示5085字,请阅读下面提示信息。收藏电子商务综合产业大厦项目可行性研究报告

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