| 标题：论建筑物区分所有权 | ||
| 论建筑物区分所有权 [摘 要] 建筑物区分所有权制度是近现代社会发展起来的一项新型不动产所有权制度，是经济高度发展和城市化进程的产物。2007年10月我国第一部《物权法》开始施行,在第六章中正式和全面确立了我国建筑物区分所有权制度，并就其权利内容、权利性质以及权利的救济方式等各方面问题做出了详细规定，此制度的实施，具有很强的实用性和理论研究价值。建筑物区分所有权由三个基本要素构成：专有所有权、共有所有权、成员权，三者紧密相连，共同构成现代建筑物区分所有权的完整内容。本文结合《物权法》中关于建筑物区分所有权的相关规定，结合我国的实际情况，以《论建筑物区分所有权》为题进行论述。 [关键词] 建筑物区分所有权;专有权;共有权;成员权 [Abstract] Ownership of building system of modern social development is a new ownership system, economic development, and is the product of urbanization. October 2007, Chinas first start of the property law in chapter 6, formal and comprehensive established China building, and the system of ownership of property rights, rights and remedies of the rights to all aspects of the problem, and the detailed regulations system implementation, and has a strong practical and theo ……（快文网http://www.fanwy.cn省略1333字，正式会员可完整阅读）……
1、建筑物区分所有权是一种不动产物权 物权，是指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利。[ 《中华人民共和国物权法》第2条第3款.]对于建筑物区分所有权来说，主体是区分所有权人，客体是可独立使用的空间，内容是区分所有权人的权利义务关系。所谓不动产是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物。[ 王利明.中国物权法教程【M】._:人民法院出版社2007年5月.第19页.]包括土地以及房屋、林木等地上定着物；所谓动产就是指不动产之外的物，是指在性质上能够移动，并且移动不损害其经济价值的物。[ 同上注.]不动产的区别主要在于：①是否可以移动；②移动是否在经济上合理；③是否附着于土地。虽然随着现代科学技术的发展，建筑物也可以移动，但这将耗资巨大，同时也会影响建筑物的经济价值。 2、建筑物区分所有权是一种所有权 所有权，是指所有人依法享有的对其财产进行占有、使用、收益和处分的权利。所有权是所有人在法律规定的范围内所享有的一种独占地支配权。所有权是一种完全物权，从积极方面对物有为各种行为的权能，如占有、使用、收益和处分，在消极方面有排除他人干涉的权能。物权的全部权能是无法同时利用的。物权完全与不完全之区别在于：在不违反客观规律的前提下，完全物权人可从物权的全部权能中，任意选择利用方式；而限定物权人只能从物权的部分权能中，任意选择利用方式。所有权的本质是权利人全面支配所有物的意志的实现_。[ 李锡鹤.民法基本理论若干问题人民出版社【M】.2007年4月.第181页.]支配，是指主体对客体的一种_作用，即主体可在客体上实现自己的意志，行使权利就是权利主体支配权利客体。完全物权反映了财产的归属关系，不完全物权反映了财产的利用关系。这意味着所有权反映所有物和所有人的归属关系，是归属权的下位概念，是物的归属权。建筑物区分所有人在不违反客观规律的前提下，可在对专有部分的占有、使用、收益和处分等全部支配方式中任意选择支配方式，而共用部分的共有权是专有部分所有权所派生的，因此建筑物区分所有权是一种所有权。 综上，建筑物区分所有权是一种不动产所有权。 （三）建筑物区分所有权的特征 作为一项复合型的物权,建筑物区分所有权与一般的不动产物权也有许多共同点,但它与一般不动产物权的区别也是很明显的,建筑物区分所有权不同于传统的不动产所有权，具有以下法律特征: 第一，建筑物区分所有权具有整体性和不可分割性。由于建筑物是一个不可分割的整体，建筑物区分所有权也是一个整体，它是一个权利的集合体。建筑物区分所有权的三项要素必须结为一体，不可分离。于转让、处分、抵押、继承时，均应将此三者视为一体为之，不得保留其一或其二而转让、抵押其他权利。同时，他人在受让区分所有权时，亦必须同时取得专有所有权、共用部分持分权及成员权三种权利。《物权法》第七十二条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。正是建筑物区分所有权整体性和不可分割性的体现。 第二，复合性。建筑物区分所有权由权利人对建筑物专有部分的专有权、对建筑物共用部分的共有权及成员权三项权能复合而成;而传统的不动产所有权的构成是单一的，权利主体只是享有占有、使用、收益、处分的权利。对建筑物专有部分的专有权，包括权利主体对专有部分的占有、使用、收益、处分等各项权能;对建筑物共用部分的共有权，包括使用、收益和单纯的修缮改良等项权能。可见，建筑物区分所有权的权能是比传统的不动产所有权的权能高一层次的权能。《物权法》第七十条规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，也正体现建筑物区分所有权的复合性。 第三，专有权在整个权利中的主导性。建筑物区分所有权中的专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。传统的不动产所有权虽有“从物随主物”的原则，但不像专有权那样具有主导性。在建筑物区分所有权的结构中，专有权是主导性权利，区分所有权人取得了专有权就意味着同时取得共有权及成员权，专有权的变动必将引起共有权及成员权的变动;专有权的大小决定共有权及成员权(如表决权)的大小;只对专有权进行登记，而共有权及成员权则不单独登记。《物权法》第七十一条规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第七十六条中对表决权的规定为“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。可以看出在建筑物区分所有的各项权利中，专有部分的所有权居于主导地位，其他权利都是由专有部分的权利所决定的，专有权在整个建筑物区分所有权中的主导地位不容质疑。 第四，权利主体身份的多重性和客体的复杂性。建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共用部分的共有权及成员权三项权能复合而成，因此，区分所有权人具有多重身份，即专有所有权人、共有所有权人以及成员权人。而传统的不动产所有权权利主体身份单一，要么是所有权人要么是共有权人。建筑物区分所有权的客体为区分所有建筑物上的一部分，必须包含有独立用途的专有部分和全体或部分共用的共用部分，而其共用部分是不能在实际上进行明确区分的。建筑物区分所有权的此项特征正是权利复合性的派生。 二、专有权 (一)专有权的概念和特征 所谓专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。专有所有权在建筑物区分所有权结构中居于主导地位。我国《物权法》第71条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。” 建筑物区分所有权人的专有权有以下特征: 1、专有部分所有权具有所有权的效力。建筑物区分所有权人具有同一般所有权人相同的权能，即占有、使用、收益和处分其专有部分[所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分]。从这个意义上来说，专有权本质上仍然属于所有权。 2、专有权的标的物范围要由法律严格规定。一般所有权的客体是特定的动产或不动产，而专有权的客体不可能是独立的不动产。作为建筑物区分所有权的专有权,应该具备:四周上下均为封闭的建筑空间、该建筑空间能自成一单元且具有 ……（未完，全文共8637字，当前只显示3465字，请阅读下面提示信息。收藏论建筑物区分所有权） 上一篇：县水务局关于乡村振兴工作任务认领清单的报告 下一篇：拥抱_ 弘扬北大荒精神 相关栏目：建筑 城建讲话 |