| 标题：浅析房地产项目工程成本管理 |
| 浅析房地产项目工程成本管理 工程成本主要由土地成本、工程建设成本、管理费用和相关税费等构成, 工程建设成本控制是房地产项目过程中是最关键的 一环, 其控制主要集中在投资决策阶段、工程设计阶段、招投标合同洽商阶段、项目施工阶段、竣工结算阶段。 关键词:建设成本 成本管理 签证 房地产项目的建设成本主要由土地成本、工程建设成本、管理费用和相关税费等构成。其中工程建设成本占比重最大, 一般会占到项目总成本的40% 以上,有的项目甚至达70% 以上, 而土地成本、管理费用、税金等相对比较固定,可节省的空间较小,因此,工程建设成本控制是基建项目成本控制中的关键一环。只有注重成本管理, 控制合理的造价, 才能以最小的成本取得最大的效益。 1 投资决策阶段 投资决策阶段是项目开发的龙头,项目的各项技术、经济决策对项目投资经济效益有决定性的影响。此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据,直接影响整个项目的成败。 1.1 基础资料收集在投资决策阶段,项目公司应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中, 造价管理人员主要对项目所在城市的市场状况和经济形势、政府费税情况、贷款利率、工程所在的水文地质情况、水电路状况、主要设备的价格资料及现有已建类似工程建筑安装工程造价资料等做出充分的了解、分析和判断。根据市场需求和发展前景, 对项目进行投资风险分析,合理确定工程的规模和建筑标准。在此基础上编制工程投资估算, 做好项目可行性研究报告。编制的估算指标力求准确, 依据尽量细致, 计算质量要高。 1.2 方案优化 据国外统计资料表明,在项目前期方案优化过程中节约投资的可能性为80% 左右,所以要真正有效的控制造价就应该把工作重点放在前期工作上,在完成市场研究后,结合项目实际情况,进行各种可能拟建方案分析,多方案比选。既要考虑功能布局的实用性、系统性,也要考虑最大限度地节约用地,布置紧凑合理,适当提高密度和容积率,充分利用地形地貌, 以减少单项 ……（快文网http://www.fanwy.cn省略1428字，正式会员可完整阅读）…… 3 招投标、合同洽商阶段 项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节,这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。造价管理人员在此阶段应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理, 使工程合同符合项目要求。 3.1 招投标阶段工作 在招标过程中,工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图纸。尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。招投标工作环节多, 房地产开发公司应根据项目整体施工计划制定详尽的招投标计划,同时应明确招标原则,拟定主要合同洽商条款。 3.2 加强清单审核 在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式。工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定,依据统一的工程量计算规则,结合现行预算定额子目分项要求,将拟建工程的全部项目和内容, 按工程部位、性质或构件分部分项,并计算实物工程量,列成清单,作为招标文件的组成部分,供投标单位填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式,对开发单位而言,首先,工程单价易与市场价进行竞争性比较,挤掉单价中的水分,堵住漏洞,其次,可控制因设计变更引起的工程价款的增加。 清单的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。有条件的单位应尽量自行编制清单,或同时委托两家造价咨询单位计算工程量并复合,做到准确、完整,避免清单偏差所产生的成本提高或投标单位低价中标给工程管理及结算工作带来困难。 3.3 加强评标管理 在评标过程中,要仔细分析各投标单位的投标文件,防止低价中标,高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议,优化设计方案。在本文前面提到的财富中心一期的弱电系统工程招标中,投标单位就提出了很好的优化方案,最终为项目节约了数百万元的投资。另外,在招标过程中,可以利用_项目开发的优势,确立一些长期合作的品牌和供应商,在保证质量的同时,提供更优惠的价格, 实现双赢。评标时要做到报价与工作内容、施工方案、技术工艺的总评审。一般来讲, 决标时应选定报价合理的施工队伍,综合考虑施工队伍的资信情况、经济状况、施工能力、建设业绩等其他条件。 3.4 采用招标方式确定材料供应商 在选择工程项目的材料设备的供应商时,进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中, 充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势相互竞争。可以获得最优惠价格,特别是对于影响力大的重点项目,往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标,同时尽量使更多的材料供应商入围。 3.5 合同签订及管理 3.5.1 熟悉合同管理 在房地产开发项目实施过程中涉及到许多合同。签订规范、细致、严密的合同文本,是房地产开发项目成本控制的又一重点。工程施工合同和设备供应合同管理的重点,其中工程质量、价格、结算方式、施工工期、材料供应、奖罚措施等条款更是重中之重,签订合同时应把握合同条款的内涵,精心推敲文字的措词, 保证合同条款的严密性。合同管理对造价控制起着及其重要的作用,工程管理人员必须理解和熟悉合同条款,一方面要严格检查承包商的索赔要求,利用合同条款及时解决工程造价方面的纠纷,另一方面还要尽量做好自己在合同中规定的工作,减少承包商的索赔机会。 3.5.2 确定合同形式 不管总包合同还是分包合同,合同形式的确立极大地影响着施工阶段的成本控制。一般情况下, 合同形式可分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。总价合同对开发商有利, 而成本加酬金合同最利于承包方。而有些开发商喜欢采用费率招标,先谈好费率,再进行走过场招标程序,这样确立的合同形式一般都是成本加酬金合同,导致开发商需要承担更多的风险,且无法主动控制成本,而承包商也不可能积极地去控制成本。因此, 开发商应根据项目的实际情况权衡利弊,作出最佳的合同决策, 以利于确定和控制成本。 3.5.3 合同条款订立 合同条款的订立是合同管理中的又一重要环节,增强合同的法律意识,制定条理清晰的合同, 是实现工程造价有效控制的保证。特别需要指出的是合同中对于承包商自行采购的材料价格的约定必须合理、无歧义, 开发商可以通过对建筑行业一般惯例和有关规范的了解,掌握材料的市场行情,再签定内容缜密、措辞严谨的合同条款, 避免结算纠 纷。控制了材料费的支出,很大程度上,也就控制住了工程成本。在国际惯例中,业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本, 对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步,防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口,进行各种各样的索赔如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由,提出赶工申请,要求增加工程费用,如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素,明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款,就能有效地杜绝这类费用的增长,比如在设备安装预算中,由于不同的品牌型号价格出入很大,如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊,就很容易在施工过程中被偷梁换柱,影响工程质量和寿命,损害开发商的信誉,造成不良后果。利用好专用条款这一条, 需要有丰富的工作经验,对可能发生的情况有提前的预计,在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。目前我国已出台了一系列建筑法律、法规和合同示范文本, 但与国际标准的合同文本, 尤其是与国际通行的FIDIC 合同文本相比, 在合同的严谨性、合同主体的责权利方面仍存在一定差距,有必要吸收国外合同的合理部分, 结合我国金融、保险、建筑法规,对现行的合同文本进行修订。 3.5.4 合同管理 施工合同的管理就是合同的跟踪。首先,开发商应将所有与工程有关的合同要分门别类, 统一存档, 便于查找。然后, 应随时派员检查合同的执行情况,一旦发现承包商或材料供应商没有履行合同文件,根据合同规定,及时行使开发商的权利。最后, 开发商应建立自已的支付报表, 专人管理费用的支付情况,及时扣回预付款或甲供材料款,避免发生延期付款或超额支付的情况。 4 施工阶段 施工阶段在整个房地产项目开发过程中时间跨度最长、变化最多, 对整个项目开发工程造价管理来说也是最难最复杂的阶段。公司要建立严密而切实可行的管理措施。 4.1 做好图纸会审 施工前做好施工图纸会审设计交底工作,尽量减少在施工中设计变更。图纸会 ……（未完，全文共7710字，当前只显示3712字，请阅读下面提示信息。收藏浅析房地产项目工程成本管理） 上一篇：应对逆全球化浪潮风险性和不确定性的良策 下一篇：以整改实效检验主题教育成效 相关栏目：房地产 教师 就业 建筑 管理 |