加强土地增值税清算工作的思考

标题：加强土地增值税清算工作的思考

加强土地增值税清算工作的思考

近年来，随着房价的不断攀升，房地产迅猛发展，房地产行业的税收占比也越来越大，如何加强房产企业的管理，发挥税收调节作用，是我们税务机关必须面临的重要课题。在房地产税收中，土地增值税是重中之重，加强土地增值税征管，能够较好地规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，确保政令畅通，维护国家权益。在土地增值税征管中，土地增值税的清算又是极为重要的一环，对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资冲动起着重要作用。
自1993年国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，到2006年3月份财政部国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》，再到同年12月份国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），以及2009年5月12日《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），土地增值税历经十余载，几经变化，“清算”终于浮出水面，并且日趋明朗，成为各级税务部门今后加强该税种征管的一个重要抓手。根据省局、市局工作要求，我们深入开展土地增值税清算的调研工作，了解情况，发现问题，摸清底数，为进一步推进土地增值税清算掌握第一手资料，在此基础　……（快文网http://www.fanwy.cn省略886字，正式会员可完整阅读）……　

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目，从而避开清算。在土地增值税清算工作调研中，我们发现绝大多数房地产企业愿意接受核定征收。主要原因是税务机关核定征收一般按预征率进行核定，目前执行的预征率为：商业用房2.5%，非普通住房1.6%，普通住房0.8%，在近两年房价大幅上涨的情况下，开发商利润空间上升，实际清算下来的土地增值税远高于按预征率核定的税额，所以开发商宁愿实行核定征收而不愿建立健全账目，而如果税务机关采取高于预征率来进行核定，在取证方面又很困难，给土地增值税的征管带来很大难度。
二、土地增值税清算亟需解决的问题
土地增值税清算尚未全面展开，其主要原因是房地产开发周期比较长、开发形式的多样性和财务核算的复杂性导致税款清算工作难度大，清算操作繁琐，征纳双方都避重就轻。另外，土地增值税的稽查难以实施，其中既有税收政策的缺陷，也有税务部门和纳税人的因素，事后稽查涉及退税难以操作，税务机关的内部流程还需进一步明确。
（一）土地增值税清算中存在的操作问题：
土地增值税清算难以推行的主要原因有：一是税收政策的不完善，操作性差，税负在短期内难以确认。二是税务部门认识上的原因。因清算周期长，工作难度大，要投入大量的人力、物力和时间，感到压力很大。三是税务干部业务能力的问题。四是政府各部门信息不能共享，缺少部门间的配合。五是纳税人原因，认为不进行税款清算既省时省力，又减少麻烦。2006年1月，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称国税发〔2006〕187号文件），在一定范围内对土地增值税清算的实体标准和程序要件进行了规定，完善了税制，增强了税法的可操作性，但由于情况千差万别，在税收征管和稽查中仍碰到了如下一些操作上的问题：
1．土地增值税的清算项目的确认问题：
国税发〔2006〕187号文件规定要以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，“国家有关部门审批”中的部门很多，有发改委、规划、建设等部门，究竟以哪个部门的审批为准? 在对“国家有关部门”解释不明确的情况下，可能会存在政策理解的差异，导致许多具体问题难以把握。
2．土地增值税的收入确认的问题：
《土地增值税暂行条例》规定纳税人取得的收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。《实施细则》中规定是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。国税发〔2006〕187号文件进一步规定了视同销售房地产收入和企业自用或用于出租等商业用途时税务处理办法，但以上文件都一直未明确规定收入的确认条件，是按“预收帐款”还是按“销售收入”，这样会造成税收政策执行尺度不一。
3．土地增值税清算条件的掌握问题：
国税发〔2006〕187号文件明确了三种情况下纳税人应向税务机关提出申请进行土地增值税清算，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，即纳税人作为发起人主动清算，同时，也明确了三种情况下主管税务机关可以要求纳税人进行清算和省级税务机关规定的其他情况，也可要求纳税人进行清算，即税务机关主动性清算。应该说这些规定对规范纳税人和税务机关的各自权利义务起了决定性的作用，在一定程度上遏制了通过拖延竣工验收时间推迟或逃避土地增值税清算的情形，从而使土地增值税清算工作迈出了坚实的一步，但“应”和“可要求”不具有刚性，而非必须，在法律上是一种协商，对纳税人清算的强制性不够，如何增强清算的强制性，即在什么情况下一定要清算，是一个需要解决的现实问题。
同时对“主管税务机关”应如何理解？征管法未对主管税务机关作出解释，一般意义上的理解是纳税人机构所在地税务征管分局，是否包括稽查局没有说明。稽查局是否可要求纳税人进行土地增值税清算？稽查部门是否有权进行清算检查？如何引入税务稽查程序？征管实施的清算与稽查实施的清算结果如出入较大又如何处理？是否能够按照稽查程序进行处理？税收征管与稽查如何衔接是土地增值税清算中的空白点。
4．土地增值税两种清算计算方式导致税负差异性问题：
税法追求的核心价值在于公平，所谓税收公平就是横向公平与纵向公平。联系到土地增值税，其政策也应公平，即对同一纳税人来说，无论是按核定征收方式还是按帐簿进行清算，其税负应大体接近。从清算操作的程序来看，如果按核定征收的税负 ……（未完，全文共4146字，当前只显示2303字，请阅读下面提示信息。收藏加强土地增值税清算工作的思考）

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