标题：县地方税务局房地产税收管理经验交流

县地方税务局房地产税收管理经验交流 房地产行业税收管理周期长、关联部门多、涉税环节繁冗、会计核算复杂，具有涉税环节鉴定难、资金监控到位难、税收核算准确难、税金入库及时难的特征。近年来，*县地税局按照“破瓶颈、抓关键、强落实”的思路，结合“房地产税源管理软件”的开发、实践和应用，紧紧抓住“信息、收入、成本、资金”四个关键环节，严格土地增值税清算和项目清算，有效地对上述“四难”问题进行了突破，取得了税收增长、监控严格、管理日臻规范的良好局面。 一、优化税源信息结构，着力解决房地产开发税源信息的对称性问题。信息采集时间滞后、采集渠道单一、结构种类不完整是房地产业税源管理普遍存在的问题，也是造成涉税鉴定滞后、监管覆盖不全、税源管理水平偏低等管理风险的主要原因。采集好、利用好房地产开发信息，最大限度地发挥其在税源监管上的作用，成为优化房地产业税源管理必须突破的“瓶颈”。我们从四个方面解决信息的对称性问题：一是限时采集，在即时性上对称。对每一宗挂牌土地安排专业的税收管理员进行跟踪，按照前期信息、中期信息、后期信息*大类，分期分项分类刚性规定企业向主管分局报送信息资料的时间、管理员审核认定的时间、以及主管分局资料员录入系统的时间，较好地解决了税务机关掌握的房地产开发信息滞后问题，赢得同步管理的主动权。二是全面采集，在完整性上对称。我们根据“两业”管理规程以及税源管理的现实需求，将房地产开发信息细分为*大类**小类，将房地产开发信　……（快文网http://www.fanwy.cn省略1040字，正式会员可完整阅读）……　   更多相关文章：县地方税务局房地产税收管理经 县地方税务局党建工作汇报 县地方税务局年度工作总结及2015年工作思路 县地方税务局着力推行“一线工作法”全面提升工作实效 地税局局长在2015年全县地方税务工作会议上的讲话 县地方税务局办税服务厅事迹材料 县地方税务局先进集体事迹材料 县地方税务局副局长年度述职述廉报告 县地方税务局2014年上半年工作总结及下半年计划 县地方税务局办税服务厅创建青年文明号汇报材料 2014年上半年县地方病防治工作总结 县地方税务局“三群”主题教育活动工作总结 县地方志办公室2012年工作总结和2013年工作安排 县地方税务局综合办公大楼揭牌庆典主持词 手法就是以补充协议和代收税费的名义帐外运行，其主要目的就是分流收入规避纳税。我们的措施就是对企业提交的每一批备案合同，审查率要达到***%，随机电话调查或上门访查购房户率要达到**%，同时对企业当期的帐务处理进行比对核查，确保价格组成的完整。三是监控交易数量，完整计税收入。滞后计税以缓解资金压力也是房地产业普遍存在的问题。我们的对策是：依托《*县房地产业税源管理系统》，自动根据房产管理部门的“电子备案系统备案数据”，建立“当期备案应纳税款”预警。以此为基准，与企业销售部门提供的《收款明细表》，企业财务部门提供的《银行按揭房款未到位明细表》进行比对，依次相减，余款率超过**%的，列入重点评估对象，督促企业足额计税。四是开展售建比对，完整项目管理。发票控制和办证控制是税务机关的一道“法宝”，但此法却难以制约开发企业将层高达不到办证标准或购房户不要求办证的非普通住宅的销售收入作帐外运行。针对这一状况，我们在日常巡管和进行项目清算时，根据房产部门核发的《预售许可证》，对可售房源和房源状态(已售、未售、出租、自用)进行明细比对、核查，对发现差异又拒不调整收入的，除按偷税程序处理外，不允许其在企业所得税结算和土地增值税清算时摊销建造成本，确保每一笔销售收入都纳入计税。 三、构建成本预警制度，着力解决税负“凹地”流向的趋势性问题。成本与效益直接相联。近年来，随着企业所得税、个人所得税以及土地增值税管理、监控的日益严格，做大和调整成本结构、畅通成本列支渠道，成为企业规避所得税、土地增值税以及股息、利息、红利个人所得税的又一选择。为此，我们在三个方面着力，以期解决税负“凹地”流向的趋势性问题。一是完善合同管理。我们对开发项目的施工合同实施备案审查制度，对合同标的逐栋逐项与《预售许可证》和《规划设计方案》上规定的项目、内容、面积、数量等进行计量核查，防止重复计量。加强对拆迁补偿合同的核查，以及对补偿对象的上门查访，防止虚假列支拆迁补偿支出。二是完善定额预警管理。我们组织专人到建设施工单位、工程审计部门、工程设计部门进行深入调研，以*****平米为单位，分别以低层(*层以下)、小高层(**层以下)、高层(**层以下)三个类型，就砖块、沙石、水泥、钢材、构件、人工、机械设备折旧等进行定量和计价测算，分别制定了《房地产开发项目建筑(含绿化)成本预警值表》，有针对性地对建筑、绿化合同以及工程计价进行监督，防止虚高计价。三是完善资金流向管理。我们对开发企业和施工单位的开户帐号严格管理，着重规范企业资金流通路径，要求企业的每一笔资金都通过报告的帐户流转，强化资金的源头监管。跟踪资金的流向，严格审核开发企业是否通过施工单位的帐号进行隐性分红或消化社会借款利息。加强工程款支付核查，对工程成本超出预警范围，又无合理解释的，要对其是否有真正的资金流转、资金流转双方的帐户与报告备案的帐户是否一致等内容进行审查，凡是不符合相应认定条件的，不管其是否开具发票，均不予以开支认定，防止税源隐性流失。 四、落实税收清算规程，着力解决投资收益与实际税负的对应性问题。落实土地增值税政策是地税机关策应国家关于房地产业宏观政策的关键措施之一。然而自金融危机以来相对宽松的“核定附征”政策，并未因当前的发展形势得到及时调整，导致房地产业投资收益与实际税负脱钩，一定程度上影响了调控职能的充分发挥。由此，我们大力推进土地增值税清算政策，力争解决投资收益与实际税负的对应性联系问题。一是优化清算环境。我们将《土地增值税清算管理规程》(国税发[****]**号)、《江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》(赣地税发[****]**号)等**余个文件以及省局、市局关于大力度开展土地增值税清算的相关要求及时传达到房地产开发企业，并按照相关规定向达到清算标准的企业下达《土地增值税清算通知书》，让每一个纳税人都认识到土地增值税清算是必不可少的税务监管环节，从而逐步在心理上接受清算。同时，我们将土地增值税清算的工作要求，以及土地增值税清对规范地方房地产业的发展、对地方财政的贡献和作用，积极向地方党委政府汇报，争取地方党委政府以及相关各部门在道义、舆论以及协调、配合上的支持，为开展土地增值税清算营造一个良好的氛围。二是明晰责任风险。将土地增值税清算作为主管分局的一项日常管理环节，凡达到清算要求的，在规定的清算期内必须完成清算，否则追究分局负责人的工作责任;在实施清算的过程中，凡涉及的每一张表格，都要由清算人员签署审核意见，以示对审核数据负责;在分局内部建立清算和审查分离制度，由分局安排非清算人员对清算人员提交的清算报告进行逻辑性审查，着力避免主观因素或人为因素对清算公正性的影响。将土地增值税清算纳入税务稽查的重要内容，凡是达到算标准，且已经超过规程规定的清算期的，不管管理部门是否组织清算，都要结合“一案双查”制度进行复核稽查或清算稽查，内防不廉外查偷逃。三是强硬清算措施。明确清算对象，凡****年以来的开发项目，原则上不允许采取核定征收的办法， ……（未完，全文共4864字，当前只显示2702字，请阅读下面提示信息。收藏县地方税务局房地产税收管理经验交流） 上一篇：县地税局纳税评估办公室下年工作计划 下一篇：网上申报后续管理分析与对策 相关栏目：税务 房地产 管理 经验交流