| 标题：关于物业管理工作的调研报告 |
| 关于物业管理工作的调研报告 近期，区住建局组织相关专业人员围绕物业管理工作进行了调研。调研组一行到罗庄、兰山部分物业管理公司进行调研，并到了南京市玄武区、常州市新北区、苏州市姑苏区和昆山市、上海市青浦区进行了学习。经综合各方意见，结合我区实际，形成如下报告。 一、基本情况 我区的物业管理职能于2014年下半年由市房管局下放至区住建局，近年来，物业管理工作发展较快，主要有以下特点： 一是物业企业逐步增多。全区现有物业管理资质服务企业47家（其中区内29家，区外18家），一级和二级物业资质企业各4家，三级物业资质企业38家，暂定级资质企业1家。共对全区61个住宅小区和4个商贸区实施物业服务，物业服务面积553万平方米（包括商业物业、办公物业），服务居民3.1万户。全区从事物业服务人员660人，下岗职工、失地农民和退伍军人占物业服务从业人员的75%。 二是住宅小区档次差距大。我区城区现有112个小区，其中商业开发小区63个，安置小区4个，旧村改造小区45个。从小区配套设施情况看，既有新建的设施齐全、有专人管理、绿地率高的高标准小区，也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区，小区楼间距小，绿化少，车位少，无人管理。目前，我区城区无人管理的住宅小区还有20个。 三是物业管理矛盾普遍存在。由于物业企业自身管理能力有限、开发商产生的各种质量问题、居民综合素质不高等因素，导致全区物业管理的矛盾呈现频发普发现象，投诉率较高。有些群众对小区物业管理的正当诉求得不到有关部门 ……（快文网http://www.fanwy.cn省略1078字，正式会员可完整阅读）…… （三）市场化物业管理覆盖面较少 目前，我区城区100多个住宅小区中，仅有54%的小区实现了市场化物业管理，其中2013年后竣工的28个商品房小区，全部实现了物业管理市场化；2000年前竣工的20多个老小区多集中在罗庄和盛庄办事处，除护台、花园小区由区住建局暂时代管外，其余的均由属地居委会代管或自治，维持保洁、保绿等基础工作；安置小区共有22个，均由属地居委会代管，市场化物业管理的覆盖面不广。 （四）对物业公司的监管不到位 当前，我区对物业公司的管理仅限于区住建局的业务指导，没有纳入街镇属地管理。区住建局物业科现有6名工作人员，在编人员仅1人，其他均为临时人员，且不专业。全区各街镇没有设立物业管理机构，对辖区内物业公司的管理情况、服务情况以及业主的满意度没有人去问及，只要不出大的问题，对物业公司的监管就成为“真空”。同时，社区居委会只对本村居或旧村改造的小区进行管理，对辖区内物业公司接管的小区也没有进行监管，加之各小区基本没有成立业委会，未能形成物业监管的长效机制。 （五）遗留问题影响较大 有些新建小区规划设计标准偏低，房屋质量存在问题，硬件设施不完善，绿化率不达标，停车位严重不足，在转交给物业公司后，业主认为这些问题应由物业公司承担，加剧了与物业公司的矛盾。有些开发商自己开发自己管理，在全部开发完成后，有的会撤出物业管理，同时也把开发时产生的隐蔽性问题和矛盾交给物业公司。有的安置小区交接时，往往交付使用条件不明，属地居委会就匆忙接收，在地下管网、通信设施、电梯等方面的后期管理上留下了后遗症。一些老旧小区、安置小区面积小，设施设备老化，跑冒滴漏现象严重，维修成本高，物业公司不愿接手，物业管理难以推向市场。 （六）物业管理没有形成联动机制 《物业管理条例》虽已明确有关行政管理部门应加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等方面的监督管理，依法处理违法行为，但由于对物业管理区域综合管理的认识偏差，街镇、社区居委会对小区管理缺失，相关职能部门推诿扯皮、不愿进小区执法，对小区内的治安、乱停乱放、私搭乱建现象管理不到位。有些小区特别是老旧小区的水、电由物业公司代为抄表，相关职能部门把自己应该履行的职责转嫁给物业公司，增加了物业公司的负担。 三、对策建议 物业管理是一项系统性社会综合工程，不仅需要物业管理行业的自我管理、严格自律，更有赖于政府的政策指导和业主自身素质的提高。当前，我区物业服务行业正处在刚刚起步的关键时期，如何更好地研究解决物业管理存在的问题和发展对策，对于促进社会和谐稳定意义重大。 （一）进一步理顺工作机制 物业管理工作要想从根本上得到改善，必须从_机制入手解决问题。 1、在区级层面，一是要健全完善以区级领导为组长，相关职能部门主要负责同志为成员的物业工作领导小组，明确部门职责，定期召开联席会议，统筹安排，切实形成工作合力。如区住建局要制定和完善物业公司招聘、准入和退出，对物业公司及街镇、社区考核，成立业主委员会，管理维修基金等相关事项的办法措施，进一步加强行业指导和监督；区财政局要将街镇、社区的物业管理补贴纳入管理范畴，给予适当补助，维持小区的日常管理；区城管局要对物业反映的违章搭建、毁绿种菜等现象及时制止，维护小区整体风貌；区法院要开辟诉讼绿色通道，以开启“支付令”等形式，对拒不交纳管理费的业主，依法强制执行；公安部门要加强小区治安管理，理顺“人户分离”关系；供电部门、自来水公司要推行远程抄表、收费到户，履行好自己的职责。同时，要在小区内公布相关职能部门电话，明确业主投诉后的执法期限。在市级物业管理协会的指导下，成立区级物业管理协会，由专业人员和相关部门单位人员参与，对物业管理行业进行指导和工作协调，积极推动行业自治。二是要加强区住建局物业科人员力量，严格物业公司招聘、准入审查，提高物业企业等级标准，做好全区物业公司的管理工作的业务指导和监督。 2、在街镇、社区层面，要坚持重心下移，强化属地管理职责，将各街镇物业管理工作情况纳入年度目标责任制考核。一是各街镇要成立物业管理中心，配备专兼职物业管理人员，确保“有人干事”。二是社区居委会要对辖区内的物业公司进行日常监督和检查，做好服务性的工作。三是将规模小、无人管理的小区纳入属地社区居委会管理，在规模较大的小区成立新的社区居委会，新居委会工作人员由街镇、属地社区从现有人员中调剂使用，也可面向社会高考招聘。 （二）强化源头管理 区政府及相关部门要认真落实各项监管措施，从源头上强化管理，为市场化物业管理打牢基础。 1、强化备案审核。一是区住建局要认真履行备案物业公司资质初审和年检复审职责，完善准入机制，把业主满意度、社区居委会和街镇意见作为物业工作审查的重要依据。二是实行企业资质复验制度，对物业服务工作达标、专业人员配备及“五险一金”缴纳等情况进行严格备案查验，对工作达不到要求的物业企业实 ……（未完，全文共5821字，当前只显示2803字，请阅读下面提示信息。收藏关于物业管理工作的调研报告） 上一篇：乡镇领导班子换届以来运行情况报告 下一篇：单位关于贯彻落实中央八项规定精神的情况报告 相关栏目：物业 房地产 管理 调研报告 |