| 标题：浅谈现行房价统计方法制度及建议 |
| 浅谈现行房价统计方法制度及建议 房地产业是国民经济的重要支柱产业，关联度高，带动力强，对于拉动钢铁、建材、家电等相关产业发展举足轻重，对金融业的稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。如何科学衡量和反映房价变动程度和变化趋势，房地产价格指数已成为政府和社会公众了解房地产价格变化的重要依据。本文通过比较分析国内外房地产价格统计制度，对房价统计方法进行探索和研究，对改进当前房价统计提出一些合理化建议，使房价指数能及时、准确、客观反映房地产市场价格变动情况，为各级政府宏观调控提供依据，为社会各界提供信息服务。 一、国外房地产价格统计方法 当前，世界各国的房地产价格指数种类很多，其编制方法也多种多样。归结起来有以下五种： 1.成本投放法（Input Cost Method）：是根据营造各项投入成本（包括材料及人工费用等）的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价格指数的重要编制方法。 2.中位数价格法（Media Sale Price）：是选取地产售价的中位数来编制价格指数的方法。房地产市场价格易受极端值（即最高、最低价）影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。 3.重复交易法（Repeat Sale Method）：是基于同一宗房地产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响 ……（快文网http://www.fanwy.cn省略975字，正式会员可完整阅读）…… 1、新建住宅销售价格调查方法。当前新建住宅销售价格调查采用网签数据、企业上报报表与调查员实地采价相结合的方式。以网签数据为主，通过企业上报的数据和市场调查，对网签数据予以合理评估，剔除或修正其存在滞后因素和不可比因素。 2、二手住宅销售价格调查方法。二手住宅销售价格调查采用重点调查与典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。 3、新建住宅和二手住宅销售价格指数的计算方法。新建住宅和二手住宅销售价格指数的计算方法基本相同。新建商品住宅分为两块，一个是保障性住房，另一个是新建商品住宅。保障性住房销售不连续，价格变动不大，所占权重也不大，指数主要受新建商品住宅影响。新建商品住宅指数有三个基本分类，它们分别为90m2及以下、90-144m2和144m2以上户型，将它们按照面积、金额双加权计算得出三个分类的环比指数，然后对这三个分类环比指数加权汇总，计算出新建商品住宅环比指数，再对保障性住房和新建商品住宅环比指数加权计算得出新建住宅环比指数。通过“拉式公式”对12个月环比指数进行连乘，推算新建住宅同比指数。具体计算公式如下： （1）计算各项目各基本分类（含保障性住房）月环比价格指数。 其中：为第i个项目第j基本分类t-1期（上月）价格（对于新开项目则为评估的价格），为第i个项目第j基本分类t期（本月）价格。 （2）计算全市基本分类（含保障性住房）月环比价格指数。 其中：为第i个项目第j基本分类环比价格指数，为第i个项目第j基本分类t期（本月）销售面积（金额），n为该基本分类中包含项目的个数。将分别利用销售面积和金额加权计算得到的两个指数再简单平均计算。 （3）计算同比指数：采用拉式公式计算指数，为12个月环比指数的连乘。拉氏公式是一种固定权重的综合指数法，将权重固定在基期，由于采用基期数据，因此在报告期结束后可以迅速计算出结果。计算公式为： 三、目前房价统计方法制度存在的问题 1、新开楼盘基期价格评估难度大。新开楼盘以及间隔三个月以上的开盘的楼盘需要统计部门对基期价格进行评估。通常情况下，我们会咨询企业销售人员，并结合周边已开同质可比的楼盘价格走势进行评估。但现实中，企业自身不太愿意“自降身价”，同质可比楼盘指标量化对比较难，部分区块楼盘附近也无同质新楼盘可比，以周边品质相当的二手楼盘评估难度更大。 2、网签数据存在滞后、价格灵敏度不高等缺点。当前房价统计制度以网签制度为主，参考企业上报数据。网签数据来源于房地产管理部门，主要包括：每月成交新建住宅项目名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、房屋结构、建筑面积、成交总价（合同金额）、签约时间等。网签数据覆盖全面，能将当月的所有成交住宅全部统计在内，避免漏报。但是从签约到备案，时间有些滞后，价格变化灵敏度不高。少数网签房屋由于退房、改名等原因，重新上报，造成同一套住宅重复统计。 3、推算涨幅与实际涨幅差异过大。在对价格指数回溯时，我们对涨跌幅度在10%以上的项目进行核实，结果楼盘实际价格涨跌幅度并没有这么大。造成这种问题的原因主要有以下几个方面：一是销售房屋的位置、楼层、户型、朝向、装修程度、等不同造成均价差异较大；二是部分特殊户型引起均价变动较大，如某幢“底汤”户型价格普遍高于其他楼层，每平方价格高出上千元，这主要是由于“底汤”户型送花园或者地下室，造成均价波动较大。还有一些是由于普通住宅和排屋、别墅价格的差异引起；三是尾盘销售，由于尾盘房源品质相对差些，加上回笼资金的需要，加大打折力度，造成同一楼盘环比价格差别。 4、二手住宅调查样本选择各异。按照制度要求，采价点成交的二手住宅销售面积或者金额应达到当月二手住宅成交总面积或者总金额的75%以上。在杭州、宁波等大城市，大的中介连锁公司较多，在进行二手住宅统计的时候，往往抓住几家大中介公司就能达到制度规定要求。在丽水、金华、衢州等二线城市，中介大多为个体户，遍布全城，成交量分散，即使采价点几十家也难以达到75%成交量或成交金额的要求。 5、二手住宅销售价格“同质可比”难度较大。二手房交易与新建房销售不同。新建房销售，一般是在短时间内集中销售，所在区域是同一个楼盘，并有较多相同户型、结构、层次的住宅，可以用来进行同质可比。而二手房交易没有规律，出于自住、改善、投资等需要，或是受宏观政策影响而进行交易，因而不可能在同一个时间（月份）在同一地段（小区）出现大量的交易现象。二手住宅成交还存在不连续性。譬如某小区一套二手住宅成交后，要在上月该小区要找到一套楼层 ……（未完，全文共5265字，当前只显示2535字，请阅读下面提示信息。收藏浅谈现行房价统计方法制度及建议） 上一篇：关于加强统计文化建设的几点思考 下一篇：服务业统计中部门联动机制的思考 相关栏目：综合论文 统计 财税统计 普法 法制 政法武装 规章制度 调研报告 计划规划 |