个人住房贷款实施细则

标题：个人住房贷款实施细则

个人住房贷款实施细则

第一章总则

第一条　为支持城乡居民购买普通住房，规范个人住房贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、中国银监会《个人贷款管理暂行办法》等有关制度规定，制定本实施细则。
第二条　本实施细则所称个人住房贷款是指各级机构向借款人发放的，用于购买、建造各类型个人住房的贷款。
第三条　个人住房贷款分类
（一）按照所购住房交易状况，分为一手个人住房贷款和二手个人住房贷款。
（二）按照住房取得方式不同，分为个人购置住房贷款和个人自建房贷款。
（三）按照借款人是否由与我社建立按揭业务合作关系的房地产开发企业或房地产经纪公司推荐，分为间客式个人住房贷款和直客式（直贷式）个人住房贷款。
（四）按照按揭项目性质，分为普通商品住房项目个人住房贷款和保障性住房项目个人住房贷款。
（五）按照按揭项目是否竣工验收，分为期房项目个人住房贷款和现房项目个人住房贷款。
第四条　名词释义
（一）一手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、销（预）售住房的贷款。
（二）二手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买售房人已取得房屋所有权证、具有完全处置权利且能在二级市场上合法交易住房的贷款。
（三）个人自建住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于自建自用住房的贷款。
（四）直客式（直贷式）个人住房贷款是指借款人未通过房地产开发企业或房地产经纪公司推介，直接向我社申请办理的个人住房贷款。
（五）保障性住房项目个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买经济适用房等保障性住房的贷款。
第五条　本办法适用于**省农村信用社各级机构。

第二章合作机构的准入

第六条　个人住房贷款合作机构实行准入制，准入名单由省联社核定，各县级行社不得与准入名单外的合作机构建立合作关系。
第七条　申请准入的合作机构须具备以下基本条件：
（一）经工商行政管理机关核准登记的企业法人或其分支机构（担保公司须为企业法人），且按照核定的业务范围及授权从事经营活动。
（二）有固定经营场所，经营管理规范，制度健全。
（三）财务状况良好，有一定资金实力。
（四）信誉良好，无拖欠银行贷款。
（五）企业法定代表人、控股股东和总经理无不良信用记录。
（六）贷款机构要求的其他条件。
第八条　禁止与出现以下情况之一的机构建立合作关系：
（一）已查知有金融欺诈、逃废或恶意拖欠债务等不良记录的机构。
（二）有组织或协助他人制造虚假贷款行为的机构。
（三）内部管理混乱或资金严重短缺的机构。
（四）已经或即将丧失履行债务能力的机构。
第九条　合作机构的调查由贷款经办社（行）负责。申请准入的合作机构要向贷款经办社（行）提　……（快文网http://www.fanwy.cn省略1939字，正式会员可完整阅读）……　

更多相关文章：个人住房贷款实施细则

县精准扶贫贷款实施方案

市个人住房信息系统建设工作方案

2010年农户小额信用贷款实施方案

加强城市规划区内居民个人住宅建设规划控制管理的意见

作机构所推荐的借款人的存量贷款监测力度，并跟踪监测合作机构的整改情况。
第十八条　退出的合作机构2年内不得进入合作机构准入名单。新设立机构的主要负责人曾任退出机构控股股东或总经理且该退出机构尚未消除影响贷款机构资金安全因素的，2年内也不得列入准入名单。对退出合作机构还要采取以下措施：
（一）书面通知合作机构停止合作。
（二）贷款经办社（行）和审批部门一律不再受理、调查、审查审批、签批退出合作机构所推荐的借款人的贷款申请。
（三）信贷管理部门要加大退出合作机构所推荐的存量贷款监测力度，同时做好资产保全工作。
第十九条　预警合作机构经过整改符合准入标准的，要及时向省联社提出申请并提交相关资料，撤销预警。

第三章按揭项目的准入

第二十条　按揭项目受理
按揭项目的受理工作由贷款经办社（行）负责。对已列入准入名单内的房地产开发企业所开发的按揭项目，需要提供按揭贷款支持的，贷款经办社（行）受理人应要求房地产开发企业填妥《按揭贷款项目申请表》（见附件二），并提供以下资料原件审核，以复印件留存：
（一）公司资料
1.合法、有效的企业法人营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证；
2.最近一期企业财务报表和上年末企业财务报表；
3.房地产企业开发经营资质证书；
4.公司股东会或经授权的董事会同意在借款人办妥产权证及有效抵押之前，为借款人提供阶段性连带担保的书面承诺。
（二）项目资料
1.申请现房项目准入需提供以下资料：
（1）项目竣工验收合格报告；
（2）商品房销（预）售许可证；
（3）若属合作建设的项目，需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；
（4）项目户型平面图。
2.申请期房项目准入需提供以下资料：
（1）项目立项批文；
（2）建设用地规划许可证；
（3）国有土地使用证及非划拨土地出让金缴交凭证；
（4）建设工程规划许可证；
（5）建筑工程施工许可证；
（6）在发放个人住房贷款前应补充提供商品房销（预）售许可证；
（7）合作开发项目须提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；
（8）项目的预算报告及后续资金落实情况。
合作机构准入过程中已提供的企业资料可不重复提供。
第二十一条　按揭项目调查
按揭项目调查由贷款经办社（行）负责，项目调查人对调查资料的真实性负责。按揭项目的调查实行双人调查制度。项目调查人在收妥上述资料后，应在规定工作日内约见申请人，对按揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析。主要调查以下内容：
（一）房地产开发企业的基本情况
1.企业的组织形式、注册资本、财务状况、经济实力等；
2.企业的经营范围、资质等级、信用等级、法定代表人素质、开发业绩及其自身具备的优势等；
（二）项目的基本情况
1.项目立项及报批手续是否合法有效，批文内容是否前后一致；
2.开发项目的“四证”是否齐全；在发放个人住房贷款前是否具有商品房销（预）售许可证；
3.土地出让合同及土地、房屋权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴交；
4.土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行贷款的抵押登记;
5.项目总投资概算、资金来源与到位情况。
（三）实地考察按揭项目，重点考察以下方面：
1.考察项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政设施及交通条件等情况；
2.了解项目占地面积、容积率、建筑面积、建筑结构、栋数、套数及户型设计等情况；
3.了解项目资金运用、工程进度、公建配套落实及项目销售情况；
4.对相邻地段、同类、同档次物业的销售价格、销售情况和客户_等进行考察，并与申请的按揭项目进行比较分析，对项目的销售前景、价格定位做出判断。
（四）对调查发现按揭项目存在以下问题之一的，要终止调查不予受理：
1.建筑工程质量不合格的项目；
2.因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素可能“烂尾”的项目；
3.不能提供合法“四证”的项目；
4.存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目；
5.未经主管部门预售许可，不具备合法销售条件的项目；
6.开发企业或其法定代表人有不良信用记录。
第二十二条　按揭项目审查与审批
（一）按揭项目的初步审查工作由县级行社信贷管理部门负责，市级机构信贷管理部门对县级行社提交的申请及有关资料进行审查，提出审查意见提交本级贷审（咨）会审查并咨询，经咨询通过后经有权签批人签字以正式文件报省联社。
（二）省联社信贷管理部门对市级机构上报的申请及有关资料进行审查并予以核准。
（三）经批复同意的按揭项目，贷款经办社（行）应约见房地产开发企业，就合作事宜进行洽商无异议后，签订《按揭贷款业务合作协议》（见附件三）；经审查审批不符合贷款条件的按揭项目，应将有关材料退还房地产开发企业。
贷款经办社（行）与房地产开发企业签订《按揭贷款业务合作协议》，应主要明确按揭贷款成数、期限、抵押等内容。
（四）经审批同意的按揭项目应建立按揭项目档案。档案内容包括:
1.按揭项目申请资料；
2.《按揭贷款业务合作协议》；
3.对该项目的审查意见及贷后检查记录；
4.其他必要的资料。
第二十三条　同一按揭项目原则上应由一家贷款经办社（行）办理业务，如确因客户等原因需由两家（含）以上贷款经办社（行）办理业务的，须由省联社审批同意，并统一贷款条件。

第四章贷款对象及条件

第二十四条　个人住房贷款的贷款对象应是具备完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-60周岁（含）之间。
第二十五条　申请办理个人住房贷款除应符合《**省农村信用社信贷管理基本制度》规定的基本条件外，还应同时具备以下条件：
（一）贷款申请所在地常住户口或有效居留身份（特殊情况下外来人口办理个人住房贷款应提供本人身份证明）。对非本地居民的借款人，若当地商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张，还须提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。
（二）具有稳定的职业或收入，信用良好，确有按期偿还贷款本息的能力。借款人该笔贷款的月支出与收入比控制在50%（含）以下，或月所有债务支出与收入比控制在55%（含）以下。
（三）所购住房座落在城镇且原则上为借款人现居住地或工作、经商地。
（四）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书(拍卖房除外)。
（五）具有支付所购房屋首期购房款的能力。
（六）能够提供贷款机构认可的有效担保。
（七）两个以上借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制。
（八）授权贷款机构向房地产主管部门查询借款人家庭住房登记情况，或同意向贷款机构提交家庭住房实有套数书面诚信保证。
（九）同意在贷款机构开立活期存款账户或金信卡账户，每期贷款本息委托贷款机构扣收。
（十）贷款人规定的其他条件。
第二十六条申请二手个人住房贷款的还须具备以下条件：
（一）售房人对所购房屋具有合法处置权利，所购房屋具有房屋所有权证。
（二）房屋产权共有的，须经房屋产权共有人出具同意转让的证明。
（三）所购住房未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。
（四）所购住房为拍卖房的，须提供合法渠道拍卖成交的有关证明文件。
第二十七条　对申请直客式一手个人住房贷款的，借款人还须具备以下条件之一（能够提供专业担保公司阶段性担保的除外）：
（一）当地国家机关公务员、公立医院正式编制医务人员、公立学校正式编制教师，且工作年限满2年。
（二）电力、电信、金融、报业、广播电视、民航行业的正式在编员工，且工作年限满2年。
（三）我社评级在AA级以上优质企业（机构）正式在编员工，且工作年限满2年。
（四）近6个月家庭金融资产月均30万元（含）以上的客户。
第二十八条　申请办理个人住房贷款的同时申请配套的个人车位（库）贷款的，可按照个人住房贷款相关规定办理；对非同时购买的或非配套的个人车位（库），须按照个人商用房贷款相关规定办理。

第五章贷款套数、额度、期限、利率、还款方式

第二十九条　贷款房屋套数
借款人贷款房屋套数要依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。有下列情形之一的，对借款人拟贷款房屋认定为第二套（及以上）住房：
（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的。
（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的。
（三）通过查询征信记录、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按第二套（及以上）差别化住房信贷政策执行。
第三十条　贷款额度
对申请贷款购买首套自住房的家庭，贷款额度不得超过所购住房市场价值的70%；对申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款额度不得超过所购住房市场价值的40%；对申请贷款购买第三套及以上住房的家庭，需进一步降低贷款成数；所购住房市场价值取所购住房经房地产评估机构评估的评估价值与实际购房费用的较低者。
第三十一条　贷款期限
（一）个人住房贷款期限最短为1年（含），最长不得超过30年， ……（未完，全文共13960字，当前只显示5041字，请阅读下面提示信息。收藏个人住房贷款实施细则）

上一篇：法人客户授信管理办法
下一篇：省委党校专题研讨班发言之一——关于l_会议精神

相关栏目：个人总结规章制度