| 标题：园区综合开发PPP项目的土地问题解析 | ||
| 园区综合开发PPP项目的土地问题解析 园区综合开发PPP项目的土地问题解析 园区综合开发模式又称为工业园/新城整体开发模式或产城融合开发模式，指将一片待开发区域作为整体进行规划及开发建设，同时引入某种产业或概念，以实现该区域的整体城镇化转型、并实质改善区域经济发展环境。本轮PPP模式大热以来，考虑到运用PPP模式能够最大限度引入开发建设资金以解决融资问题、并调动投资人对区域经济进行整体策划和开发建设以实现区域经济的可持续性发展，地方政府在越来越多的园区综合开发项目中尝试采用PPP模式，而在PPP模式下，政府方仅负责园区大范围的管理监督、政策支持、基础设施及公共服务价格和质量的监管等工作，而社会资本方（项目公司）则需负责整个园区的规划、投融资、建设、运营的大部分工作。 固安工业园区新型城镇化项目便是典型的PPP模式下的园区综合开发项目，是发改委首批公布的13个PPP项目典型案例之一。在该项目中，固安县人民政府通过公开招标的方式引入华夏幸福基业股份有限公司（以下称“华夏幸福”）作为项目的社会资本方，并授予华夏幸福全资设立的项目公司以特许经营权，由项目公司负责园区的规划、投融资、建设、运营等一体化的市场运作，基本操作模式如下： 其中： 1、 土地整理投资指配合以政府有关部门为主体进行的土地征转以及形成建设用地的相关工作； 2、 基础设施建设包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设； 3、 公共设施建设指公园、绿地、广场、规划展馆、教育、医疗、文体等公益设施建设； 4、 产业发展服务包括招商引资、企业服务等； 5、 咨询运营服务包括开发区域的空间规划、产业规划及控制性详规编制等规划咨询服务，公共项目维护等。 政府对项目公司负责的上述工作以成本 合理收益的方式给予回报，但双方约定，上述回报费用的来源仅限于委托区域内所产生的收入，包括税收、土地使用权转让收入等。 当前大多数园区综合开发PPP项目都与固安项目所采用的模式大同小异，由于包含土地的一级整理及部分二级开发的工作，往往涉及的投资量巨大、动辄百亿。由于在园区综合开发PPP项目中项目公司负责的工作范围包括土地的一级开发及二级开发，收益来源也主要为土地二级开发所产生的各项收入，即直接或间接地以土地二级开发的收益对土地一二级开发的成本给予回报，因此，可以说，该模式的核心和基础依然是土地一二级联动开发，土地的一二级联动开发是整个模式的基础，同时又是核心。因此，不论是政府方还是社会资本方，如想确保园区综合开发PPP项目 ……（快文网http://www.fanwy.cn省略1770字，正式会员可完整阅读）……
其他城市 由省、自治区人民政府 4 镇的总体规划 县政府所在地镇的总体规划 县政府 县政府的上一级政府 其他镇的总体规划 镇政府 镇政府的上一级政府 5 城市控制性详细规划 城乡规划部门 经本级人民政府批准后，报本级人大常委会和上一级人民政府备案 6 镇的控制性详细规划 县政府所在地镇的控制性详细规划 县政府 经县政府批准后，报本级人大常委会和上一级政府备案 其他镇的控制性详细规划 镇政府 报县政府审批 7 重要地块修建性详细规划 城市、县人民政府城乡规划部门和镇人民政府组织编制，应符合控制性详细规划 8 乡规划、村庄规划 乡、镇政府 上一级政府审批 9 近期建设规划（规划期限为5年） 城市、县、镇人民政府 报总体规划审批部门备案 *上述各类规划涉及的修改应由原审批机关批准。 (二) 土地规划 目前，我国关于土地规划的主要法律法规包括《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等，根据上述规定，我们土地规划的分类及编制审批基本情况如下： 序号 规划名称 编制机构 审批部门 1 土地利用总体规划（一般为15年） 全国土地利用总体规划 国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门 国务院 省、自治区、直辖市土地利用总体规划 省、自治区、直辖市政府组织本级土地行政主管部门 国务院 省、自治区政府所在地的市，人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划 由各市政府组织本级土地行政主管部门编制 经省、自治区政府审查同意后，报国务院批准 以上三款以外的土地利用总体规划 本级政府土地行政主管部门编制 逐级报省、自治区、直辖市政府批准。其中，乡(镇)土地利用总体规划，由乡(镇)人民政府编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府或者省、自治区、直辖市人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。 2 土地利用年度规划 编制及审批机构与土地利用总体规划相同 3 年度土地储备计划 市、县国土资源部门，财政及当地人民银行定共同编制 报同级政府批准，并报上级国土资源管理部门备案 *上述各类规划涉及的修改应由原审批机关批准。 (三) 土地规划、城乡规划与经济发展规划的衔接 《土地管理法》第二十二条：“城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接”； 《土地管理法》第二十四条：“土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。”； 《城乡规划法》第五条：“城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制,应当依据国民经济和社会发展规划,并与土地利用总体规划相衔接”； 《城乡规划法》第三十四条：“城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案”。 根据上述规定，土地规划、城乡规划及经济发展规划应相互协调、相互衔接，但由于各种规划编制主体、编制机制、编制尺度、编制期限不同，导致事实上各种规划相互冲突、难以协调。在实际操作中，政府方需根据已有规划协调组织编制所需其它规划并获得审批，必要时还需对已有规划进行修订以配合开发建设计划。但由于规划间冲突频现、审批和修订机制繁杂，无论是政府方还是社会资本方，均需在各项前期规划的编制和出台上投入大量的精力和时间。即使这样，各方也还需承担规划审批、规划间冲突而产生的规划有效性而带来的风险，这将大大拖延项目的进度及加大各方的项目执行风险。甚至部分项目为?si闶凳┙认瓤扛鞣降呐哪源苹┰伎ぁ⑷缓笤俨贡嗷虿剐尴喙毓婊坏┳钪栈衽墓婊胧孪燃苹环蚧岬贾孪钅康氖找婊频拇蠓鹊髡蛳钅空逯罩梗湓诤献餍橹型ǔ＝婊笈鹑谓挥烧匠械＃率瞪弦坏┫钅渴О芎献魉蕉冀豢杀苊獾某械Ｏ嘤Φ乃鹗А＞菹ぃ醒爰暗胤秸言诨贫岸喙婧弦弧钡牧⒎ê褪缘愎ぷ鳎岸喙婧弦弧庇型谑迤诩涫迪滞黄疲岸喙婧弦弧笔迪趾螅捎诠婊ぷ鞫扒酆峡⑾钅看吹氖挡倌讯群拖钅糠缦沼型玫交航狻?br>三、土地使用权的取得 在园区综合开发PPP项目的土地二级开发工作中，社会资本需取得土地，并按照要求完成基础设施和公共设施的建设，政府方需通过出让土地实现土地收益以维持整个项目的收支平衡，为调动社会资本参与的积极性、提高项目的整体营利水平有时政府方还需给社会资本配置一定的土地资源，而这一切行为需要在符合相关土地管理法律法规的前提下合法取得土地使用权： (一) 土地供应计划 土地一级开发完成后，即可纳入当地土地供应计划，而二级土地的供应需依据土地供应计划进行。国有建设用地供应计划由市、县人民政府国土部门一年一编，应以国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、年度土地储备计划等作为编制依据，并报同级人民政府批准。相关规定如下： 《土地储备管理办法》第二十二条：“储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地”； 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第五条：“市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布”； 《国土资源部关于印发国有建设用地供应计划编制规范>（试行）的通知》（国土资发[2010]117号）第4.3条：“国有建设用地供应计划的编制依据包括但不限于：（1）国民经济与社会发展规划；（2）土地利用总体规划；（3）土地利用年度计划；（4）住房建设规划与计划；（5）年度土地储备计划；（6）军用空余土地转让计划；（7）建设用地使用标准”； 上述117号文第4.5条：“国有建设用地供应计划的计划期为一年。计划年度为每年的1月1日至12月31日。有条件的市、县，可增加编制一年内分季度的阶段性计划。有条件的市、县，可在编制年度供应计划及年度内阶段性计划的同时，增加编制三年左右的滚动计划”。 (二) 土地使用权的取得方式 根据相关法律规定，我国国有土地使用权取得方式有划拨取得、国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或入股四种： 1、 出让取得 土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌和协议出让四种。招拍挂出让为主，协议出让为辅。以招拍挂方式出让土地使用权的主要操作依据有《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》、《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发[2007]78号）和《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发[2009]101号）等。根据上述规定，应当采用招拍挂出让的土地类型包括工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的情况。 除根据相关规定应当采用招拍挂外的，方可采取协议方式。目前规范协议出让的主要规定有《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发[2006]第114号）（以下简称“114号规范”）。根据114号规范第4.3条的列举，可采取协议方式的情形主要包括：（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的。 2、 划拨取得 根据《城市房地产管理法》对划拨的定义，土地使用权划拨包括土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得划拨土地使用权（相对无偿）以及无偿取得土地使用权两种情形，相关规定如下: 《土地管理法》第五十四条：“下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得：（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地”； 《城市房地产管理法》第二十四条 ……（未完，全文共12745字，当前只显示4602字，请阅读下面提示信息。收藏园区综合开发PPP项目的土地问题解析） 上一篇：乡镇第一季度基层党建工作情况汇报 下一篇：公务用车管理办法 相关栏目：工业 企业讲话 综治 综合论文 国土 工商 调研报告 |