| 标题：**市房地产业发展情况的调研报告 |
| **市房地产业发展情况的调研报告 中共**市委： 为全面了解掌握全市房地产业发展情况，总结取得的成绩和经验，找准存在的困难和问题，促进全市房地产业长期平稳健康发展，根据市政协2015年重点工作安排，今年7月6日至13日，市政协组成由分管副主席带队，市政协研究室、市发改委、市住建局、市国资委、市房地产管理局负责同志和部分市政协委员组成的调研组，深入思茅、景谷、澜沧等县（区）及其9家房地产企业实地调研、座谈讨论，并收集10县（区）房地产业发展情况书面调研材料，形成此调研报告。 一、全市房地产业发展的简要历程 随着**经济社会的快速发展和人民群众生活水平的不断提高，全市城镇化进程进一步加快，房地产业保持快速发展态势，住房保障能力明显提升，关联服务产业不断壮大。全市房地产业发展大体经历了三个阶段。 第一阶段：起始阶段（1993年—1997年）。城镇住房作为福利原先是由城镇职工所在单位统一分配的。1993年，国有思茅城市开发有限公司定向开发了“民族村”。随后，思茅城市开发有限公司开发了人民西路商品房住宅小区，但规模都很小。 第二阶段：调整阶段（1998年—2004年）。1998年，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，结束了长期以来的住房福利分配制度，明确了居民住房产权私有化和拥有住房渠道的市场化。随后，兴起了一轮住房建设高潮，但在形式上均以单位集资建房为主，没有闲置划拨土地的单位则以委托房地产公司定向开发的方式对本单位职工供房。思茅撤地设市以后，城镇化进程加快，全市房地产开发企业、各类中介服务企业相继成立，房地产产业链得以延伸。 第三阶段：改革阶段（2005年—2015年）。以思茅市人民政府《关于印发思茅市深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知》（思政发〔2005〕3号）为分水岭，全市机关和企事业单位于2005年1月1日起一律不得再自建住房，社会对住房的需求得以集中释放，房地产业得到迅猛发展。在国家及省里关于促进房地产市 ……（快文网http://www.fanwy.cn省略1442字，正式会员可完整阅读）…… （四）房地产业的发展对打造“天赐**、世界茶源”的城市品牌起到重要作用，提高了**的知名度和美誉度。围绕实施 “生态立市、绿色发展”战略，以“森林**”建设为抓手，以打造“天赐**·世界茶源”城市品牌、争创联合国人居环境奖为目标，高品质、高品位、高品格定位城市发展。加快建设以森林生态系统为支撑的“城在林中、林在城中”的生态宜居园林城市。充分挖掘独具**特色的茶文化、民族文化、生态文化、边地文化内涵，赋予城市房地产建筑丰富的文化元素和美学价值，塑造富有个性的城市人文精神。高起点、高标准规划建设了一批集生态景观、文化旅游于一体的产城融合大项目，城市基础设施得到夯实，城市公共服务水平进一步提升，城市的带动辐射能力明显增强。房地产业的快速发展，改善了居民居住环境，提高了城市品位。 三、存在的主要困难和问题 （一）对保持全市房地产业长期平稳健康发展重要性、必要性的认识还有待提高。2012年—2014年，全市房地产投资分别为30.16亿元、46.73亿元、48.7亿元，分别比上年增长-36%、55%、4%。从投资的区域分布看，思茅主城区占全部投资的60%以上，县域房地产投资占比小，区域分布不均衡。各级各相关部门对房地产业在地方经济持续健康发展方面所起的作用，以及对推动新型城镇化、促进就业、调整消费结构、改善投资环境、扩大开放等方面的重要作用的认识还需要提高。 （二）贯彻落实国家和省关于促进房地产市场平稳健康发展及相关政策措施还需要更系统全面的谋划和推进。2014年以来，房地产市场经过一段时期高速发展，进入到调整期，市场有效需求不足，加之受国际金融危机的影响，在国内房地产调控政策及保障性住房建成投入使用等多重因素的作用下，我市房地产价格开始滞涨，商品房销售成交量有所减少，二手房交易量有所降低，不少购房者等待观望。从商品房销售情况看， 2012—2014年，全市商品房销售面积分别为130.6万㎡、销售额46亿元，106.78万㎡、销售额36.6亿元，53.86万㎡、销售额22.62亿元，分别比上年增长5%、-18%、-49%，呈现逐年下滑的趋势。目前，全市新建商品房价格，**中心城区最高，澜沧、墨江县城次之，宁洱县最低。2015年，**中心城区商品房均价为4080元/㎡。全市商品房均价3370元/㎡。 （三）缺乏系统规划，土地供应没有做到净地出让，供地节奏需要优化。**中心城区和各县（区）对促进房地产业持续健康发展还缺乏科学合理的规划，各专项规划之间的衔接还需要进一步完善。在土地供应方面，2012—2014年房地产市场土地购置费形成的投资分别比上年增长-93%、782%、70%，其中2012—2013年全市房地产开发供地较为集中，如思茅主城区房地产开发购地2012年为872亩、2013年为688亩、2014年仅为80亩，存在土地供应与购买年度不平衡问题，缺乏计划性，供给方与需求方市场信息畅通度不够。 （四）房地产开发企业整体素质有待提升，产品单一，去库存压力大。房地产企业数量多、规模小、实力不强、素质参差不齐；资质等级低，规模小；企业自有资金少，抗风险能力差；技术水平不高，企业缺乏长远发展规划，竞争力不强。全市开发企业213家，中心城区140家，无一家一级资质企业，大多数企业为四级及暂定资质。项目型公司较多，即一个地块成立一个公司，项目结束后就形成僵尸公司，投机倾向明显。房地产产品单一、综合品质不高，地方特色不明显。商品房待售面积上升，库存增大。2012—2014年，全市商品房待售面积分别为9.2万㎡、24.35万㎡、37.42万㎡，分别比上年增长102%、790%、53%，去库化的压力增大。特别是2014年，全市商品房施工面积达441.58万㎡，比上年增长16.2%，其中住宅290.61万㎡、增长18.1%。按2014年全市商品房年销售面积53.86万㎡计算，全市在建商品房销售时间需要8.2年，商品房销售面临着巨大压力。 （五）行政审批、“红顶中介”审查环节过多，时间过长。政府相关部门的规范化管理服务水平有待提升，行政审批、“红顶中介”审查环节过多，各项规费形成占款影响企业资金流动。一是新建项目前期工作进展缓慢。环节多，耗时长，开发企业需要面对多个监管部门和中介机构，各类审批审查事项设置较多，有九大步骤25个分项，主要包括：规划审批、人防审查、施工图设计审查、消防审查等。从主城区已经办理完结的项目来看，房地产企业从取得土地、开发建设到最后完成销售、办理证件需要盖近70个公章，最快需要8个月。二是土地购置成本占房地产投资比重较大。开发企业在取得土地后，完善手续开工建设的前期，面临较大的资金压力。而各类行政事业性收费、审查收费以及保证金占用企业资金，如规划许可之前需要交纳城市基础设施配套费、人防异地建设费、施工图设计审查费，在施工许可之前需要交纳墙改基金、工程总价款（中标价）3%的农民工工资保证金。在目前房地产市场遇冷和企业资金紧张的情况下，各项保证金的占款更让企业举步维艰。 （六）房地产企业融资渠道不畅，融资难、融资贵。国家房地产调控政策限制对房地产开发企业贷款，造成企业融资困难。而我市企业普遍存在房地产项目利用资金杠杆较高的问题，资金链比较脆弱。企业采取民间融资承担了高额的融资成本，形成了潜在风险。尤其是在目前各县（区）均建设了大量的保障性住房，还在新建商品房项目中要求配建保障性住房，且无相关配套政策，使开发企业资金积压，难以变现。此外，购房客户按揭款项不能及时拨付到房地产企业户头，受银行放贷额度限制，审核合格的按揭客户的贷款拨付时间过长。《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（9.30新政）的政策大多数商业银行还没有执行，房地产企业以往形成的一些固定资产（主要是房地产）很难以房地产公司的资产进行抵押贷款，影响了盘活存量。 （七）住房保障体系和机制尚不健全，商品房转化成保障房的渠道不畅通。覆盖全社会、多层次的住房保障体系不完善，住房保障制度尚不健全，经济适用住房和实物配租制度尚未真正成熟运行，商品房转换为保障房渠道尚不通畅。我市自2006年开展保障性住房建设以来，仅有少数县（区）从房地产项目中购置过保障性住房房源。主要问题：一是房价偏高。保障性住房资金主要来源是中央补助，省、市、县（区）配套，新建保障性住房成本每平米在2500元左右（不含土地成本）。若从市场购买商品房做保障房房源，地方政府需要增加资金投入。二是适合房源偏少。市场购置商品房做保障房房源，市场上适合作保障性住房的房源很少。从具体情况看，2008年—2014年，全市共建设城镇保障性住房52040套，其中：廉租住房9757套，公共租赁住房41275套，城市棚户区改造1008套，总投资57.05亿元。现已竣工验收18282套， ……（未完，全文共10385字，当前只显示3750字，请阅读下面提示信息。收藏**市房地产业发展情况的调研报告） 上一篇：县委书记在2016年政法工作会议上的讲话 下一篇：乡党委书记在2016年乡村换届动员暨集体谈心谈话会上的讲话 相关栏目：房地产 科技 党务讲话 科学发展 工作总结 工作汇报 调研报告 |