| 标题：违章建筑相关法律问题的探讨 |
| 违章建筑相关法律问题的探讨 在司法实践中，违章建筑纠纷案件越来越多，对此类案件如何处理存在许多争议。因此，从违章建筑的权属及占有理论的角度，探讨违章建筑的租赁问题和侵权索赔问题确有必要。 一、违章建筑的权属问题 有人认为，违章建筑是指未经主管部门的许可而擅自动工兴建的各种建筑物。这种观点虽有一定道理，但不尽科学，其未指明“违章建筑”中“违章”的本质，只是一个笼统的定义，容易在指导司法实务中出现差错。 有人认为，违章建筑人对违章建筑物享有所有权，即使其违反了法律法规的规定，未取得土地使用权或未经政府部门许可，但其所有权的取得并不因是违章建筑而被全部否认，只是这种权利因欠缺某些要素，应是有瑕疵的所有权或不完全的所有权。这种观点对于所有权的概念和意义有曲解。所有权是一种全面的概括的占有、使用、收益与处分的权利，是一种统一的支配力，并不是占有、使用、收益与处分的各项权能的简单的量的相加。“仅仅是部分的或暂时的归我使用，以及部分的或暂时的归我占有，是与物本身的所有权有区别的。……所有权本质上是_的，完整的所有权。”按照现代民法理论，不_或不完全的所有权，就不是所有权。从严格意义上讲，不存在不完全的所有权或有瑕疵的所有权这一说法，认为违章建筑人对违章建筑享有有瑕疵的所有权也是不科学的。 还有人认为，虽违章建筑人对违章建筑不能享有 ……（快文网http://www.fanwy.cn省略961字，正式会员可完整阅读）…… 二、违章建筑的租赁问题 （一）关于违章建筑租赁合同的效力。随着房屋租赁纠纷的日益增多，违章建筑的租赁纠纷案件也呈上升趋势。对违章建筑租赁合同的效力，存在争议。有人认为，违章建筑的租赁合同应是有效的。首先，我国《合同法》关于租赁合同的规定没有明确出租人应是租赁物的所有权人；其次，违章建筑的建造人对建筑的占有，还可附带有使用、收益的权能，因而违章建筑人也可把建筑物出租而获得收益。笔者认为这种观点是不可取的。首先，我国《合同法》虽未明确规定租赁合同中的出租人应是所有权人，但《城市房地产管理法》第52条却明文规定了租赁合同中出租人应是租赁物的所有权人，而且《城市房屋租赁管理办法》以及一些地方性法规也都有明文规定违章建筑不得出租。所以，我国的立法例是不承认违章建筑租赁合同效力的。其次，从占有方面来看，占有只是一种事实状态，它是“一种使人可以充分处分物的，同物的事实关系，它同时要求具备作为主人处分的实际意图。‘占有’这个词的含义是指真正的掌握，一种对物的事实的控制。”占有不同于所有权，所有权应由法律来保障，占有是通过事实关系来保障的。因此，占有并不是一种权利，不可能衍生出使用与收益的权能。从使用角度来看，使用只是一种事实状态，是一种无权使用，它与所有权之使用权能是不同的，而收益没有权利依据，是不当得利。综上所述，违章建筑的租赁合同因违反法律的强制性规定，应是无效的。 我国大多农村为了发展经济，积极招商引资办厂，未经任何规划、报批、报建，就建起了大量的厂房、工棚，表面上是以厂房出资与外商合作办厂，实际上是出租厂房收取租金。从上述分析来看，这种租赁行为是非法的，不应受法律的保护。而在现实中，农村集体的大部分收入是靠这种违章建筑出租获得的，村民的分红主要靠这一部分。但很多外商赚足了钱后，有的长期拖欠租金，有的人走楼空，有的甚至留下大笔债务要集体来承担。这种现象较突出，如起诉到法院，法院也无法依法保护，村民怨气大，法院处于两难境地。一方面，不能明知是违法建筑出租，也给予保护。另一方面，法院作为地方经济秩序与经济稳定的维护者，又不忍心看到村民受到巨大的经济损失，而且因为法院的依法办事导致村民对法院工作的误解，是任何法官所不愿看到的。对于此类案件，在审判实践中究竟如何处理，是困扰法院的一个难题。从宏观的依法治国的理念来看，这类问题并不难处理，法院并不是简单的地方经济的维护者，而应是整个社会秩序的维护者。只是在处理这类问题的手段与措施上应灵活、机动，对当事人晓之以礼、动之以情。另一方面，依法办案对于遏制当前农村盛行的建造违章建筑之风也会有利。 (二）关于违章建筑租赁合同中的租金问题。有人认为，租金应适当保护。即认为虽租赁合同应无效，但实际上承租人已租用了房屋或场地，本着实事求是的原则，仍应给出租人一定补偿。而且租赁合同的无效不像买卖合同，可以返还，租赁是一种事实行为，租赁合同是一种继续性合同，当宣告无效时也没有溯及力，利益无法返还。在计算补偿费标准时可参照房管部门评定的租金标准计算。但笔者认为，不管采用何种计算方法，只要对出租人的租金请求予以支持，就等于承认了违章建筑租赁合同的效力，承认了违章建筑的合法性。从本质上说，违章建筑租赁合同中的出租人并不是所有权人，不应享有租金的请求权。这是违章建筑的租赁合同不同于一般租赁合同之处。违章建筑的租赁合同是没有本权的租赁合同，出租方（一般是建造人）并不当然享有租金的请求权。根据我国《民法通则》第130条的规定，出租违章建筑的租金属于非法活动的所得，应予以收缴，以惩罚乱租、冲击、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。从法理上避免承租人的不当得利也是合适的。对于中国农村的情况，从村民角度看，这样的措施从感情上讲也是难以接受的，但法院的职责是依法办事，且这样处理对于遏制违章建筑之风，维护农村经济的良性发展也是更有利的。 （三）关于违章建筑的侵权索赔问题。当违章建筑遭受他人侵害时，侵害人是否学要负停止侵害、赔偿损失等责任，司法实务中有不同的意见。有一种意见认为，国家（法院）保护的应是合法权益，对违法的民事行为带来的权益，法院不应保护。违章建筑未经政府相关部门批准，违反了《城市规划法》 ……（未完，全文共4498字，当前只显示2499字，请阅读下面提示信息。收藏违章建筑相关法律问题的探讨） 上一篇：2018年党员干部应知应会知识 下一篇：地方税务局派出挂职干部工作情况报告 相关栏目：建筑 城建讲话 毕业相关 法律 普法 政法武装 政治法律 工商 调研报告 综合论文 |