标题:房地产市场调研报告
房地产市场调研报告

房地产业作为一种重要的经济杠杆,是城市发展中承担城市建设、经济发展的重要力量。2020年《政府工作报告》指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”。近年来,****处于基础设施建设向产业发展转变的关键时期,加强宏观调控,保证了房地产市场平稳发展。近期研究院组织力量对**房地产市场发展情况进行调研,形成以下研究报告。
一、房地产市场基本情况
2020年,随着新冠疫情在全球的不断蔓延,世界经济受到严重冲击的背景下,*月_发布《关于构建更加完善的要素市场配置_机制的意见》、国家发改委印发《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件,从土地、户籍和资本等方面提出改革意见,完善土地、人口和资金等要素的市场化配置,加速推进区域一体化进程,促进资源向中心城市及重点城市群集聚,强化金融监管,因城施策更加灵活,释放中长期利好,保证房地产市场平稳运行。
_房地产市场。从反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数看,**年以来,一线城市房价总体表现为稳中有降,二三四线城市房价平均涨幅较大,其中四线城市指数上涨**.*。2020年,在疫情影响下,一线城市指数上涨*.*,二线城市指数上涨*.*,涨速相对较快,市场恢复迅速;三四线城市市场稳中有降,特别是三线城市指数下跌*.*,降速明显。
但随着2019年*月,国家发展改革委《2019年新型城镇化建设重点任务》的要求,超大城市要大幅增加落户规模、Ⅰ型大城市要全面放开放宽取消落户条件等。我们认为,未来人口将逐渐持续向大城市、少数几个城市群聚集,导致刚性购房需求增加,并在土地资源紧缺等因素的影响下,一 ……(快文网http://www.fanwy.cn省略1195字,正式会员可完整阅读)…… 
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  • 攀升,对大**区域土地供应起主要作用。**年,**总计成交居住用地约****亩,占**的**,成交总金额约***亿元,其中,住宅类亩均价为***万元/亩,住宅类亩单价区间***-***万元/亩(**地产视线);**年**住宅类用地成交约****亩,占**的**,成交总金额约***亿元,其中,住宅类亩均价为***万元/亩,住宅类亩单价最高约为***万元/亩(昂赛咨询)。
    2019年住宅用地平均地价同比增长**.*。二是**地块频现。**内部土地供应分布不平衡,**年,居住类土地成交主要集中在**新城、**新城和**新城,**新城和**新城因距**主城区较远、城市配套不足等因素影响,土地成交面积相对较少;**年,随着机场轻轨的开通、机场三期工地开工等影响,居住类土地出让主要集中在**新城和**新城,**新城的居住类土地供应也逐步放量。具有良好生态环境和未来高端规划的区域土地竞争激烈,出现“高溢价、高地价、高楼面价”三高状态。**年,招商地产与中海地产、保利地产等企业经过**轮竞拍,以***万元/亩拍下**板块**亩住宅用地,溢价率达到**。
    今年*月*日,**有限公司溢价拍得****两宗地,其中一宗**.***亩的住宅用地溢价率**.**,亩单价达到****万元/亩。
    3. 商品住宅施工比重下降、有效供给不足。**房地产投资以普通住宅为主,商品房屋施工面积中的住宅施工面积比重从高点开始回落,比重逐渐降低,近一年来占比从**.*下降到**.*,平均占比**.*。商品住宅施工面积占房屋施工面积比例下降了*.*,反映出**商业、办公楼等其它商品房屋施工面积比重在逐步增加。
    房地产的施工面积反映潜在供给面积,竣工面积体现有效的供给面积。**年**房屋施工面积累计****.**万m*,累计增长**.*,房屋销售面积***.**万m*,累计增长***.*,房屋累计竣工面积**.**万m*,累计增长***.*,住宅竣工面积累计**.**万m*,累计增长****;**年,**房屋销售面积是竣工面积的**.*倍,加上部分企业的捂盘惜售,放慢入市速度等因素影响,短期房屋有效供给不足,房价上涨较快;施工面积是销售面积的*.*倍,是竣工面积的**倍,**房地产去化周期为*.*个月,高于**市*.*个月,随着库存逐渐增加,受房地产竣工周期等因素影响,预计今年和明年大量楼盘将上市,市场供给将大幅增加,有效缓解房地产供求结构性失衡局面。
    (二)房地产市场需求状况
    1.商品住宅价格稳中有涨。**“620”新政后,**区域内房价有所降温,**需求旺盛,热度不减,受地价上涨、高标准开发、高品质建设等开发成本上涨等因素的影响,**在加大土地供给的同时,采取引导消费者理性购房等措施,房价趋于平稳,未出现较大幅度上涨,从2019年*月-2020年*月期间上涨幅度**,目前市场均价为*****元/m2,同期高新、**分别上涨**、**。
    2.新房销售需求旺盛。**商品房销售态势良好,销售面积逐月增长,市场需求旺盛,主要以刚改型、改善型消费者为主。一是**商品住宅销售面积逐月累计增长,销售趋势平稳。**年,**房地产累计销售***.**万㎡,其中住宅为***.**万㎡,商品住宅销售增速出现先升后降趋势,从年初的**.*,快速攀升到*月的***.*,到年底又降至***.*,与**市场情况出现“共振”。在疫情影响下,**年,*-*月商品房累计销售***.**万㎡,销量与**年同期(***.**万㎡)基本持平,累计增速为*.*,增速快速回落。二是销售以刚改型、改善型为主。**年*月到**年*月,**新房共销售***.**万㎡,销售*****套,其中**-***㎡的房型占比**,**㎡以下和***㎡以上分别约占**、**,呈现出“两头轻、中间重”的态势。
    3.存量房交易市场不活跃。**住宅主要以自住和家庭唯一住房为主,并且新房均价与二手房价格差异不明显,交易手续复杂等因素影响,**二手房交易市场不活跃,**目前存量房交易共计约****套,约为存量房的*.*。**范围内*月份在售二手房约****套,均价*****元/㎡。
    4.商品住宅市场区内价差较大。目前,**房地产在售项目***个(含原**和**市项目),新房备案成交均价为*****元/㎡,*月**新房市场均价为*****元/㎡,环比上涨*.**,新房均价最高的**与最低的**差距在****元,区域价差分化明显。
    三、**房地产发展的思考
    (一)加强宏观调控,实现供需平衡
    现阶段,保持**房地产开发的适度规模,基本实现供需平衡对**经济社会发展至关重要。**自然资源、规划等部门应及时跟踪市场信息,为保持**房地产业健康发展和有效满足市场需求做好服务等保障监督工作。
    土地方面,一是要科学制定**整体结构合理、总量平衡的房地产开发土地供应计划,注重把控供地节奏,保证土地的可持续化发展。以2019年空港新城为例,居住用地供应量大,供应面积约是**的*倍、**的*倍,而住宅地价约是**三分之一、**的二分之一。二是进一步完善土地收储的长效机制,加强闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易土地的收购,根据市场需求和**城市建设的需要逐步投向市场。三是加强土地有偿使用的力度,严格执行招拍挂制度,严禁以其他方式取得房地产开发用地;加强房地产市场的批后监管,严格执行土地使用权出让合同约定的开竣工时间和建设进度。
    规划方面,一是要以规划为引领,科学规划,守住规划,以**未来的空间布局以及结构形态,利用房地产开发空间的拓展和压缩,调控住宅用地的开发结构、开发规模以及布局的调整。二是要以单元开发进 ……(未完,全文共6455字,当前只显示3108字,请阅读下面提示信息。收藏房地产市场调研报告

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